Commentaire de l'arrêt n° 16231 de 2024 : La Distinction entre Rapports Associatifs et Contractuels dans les Coopératives de Logement

L'arrêt très récent de la Cour de cassation n° 16231 du 11 juin 2024 aborde une question d'une grande importance pour le monde des coopératives de logement, clarifiant la distinction entre les rapports associatifs et contractuels entre les membres et les coopératives. Cet aspect est fondamental pour comprendre les droits et devoirs de chaque membre et les limitations que la loi impose aux coopératives, notamment en ce qui concerne les demandes de contributions financières supplémentaires.

Le contexte de l'arrêt

Le litige découle de la demande de la coopérative d'une contribution financière de la part des membres pour couvrir le prêt contracté pour la construction de l'ensemble immobilier. La Cour a dû évaluer si une telle demande était légitime, en considérant le principe qui distingue les deux rapports : le rapport associatif, découlant de l'adhésion au contrat social, et le rapport contractuel, qui découle de l'acquisition du bien. La Cour a établi que les demandes de contribution économique ne peuvent pas porter atteinte aux droits acquis par les membres par le biais du contrat de cession du logement.

La maxime de l'arrêt

SOCIÉTÉS COOPÉRATIVES (NOTION, CARACTÉRISTIQUES, DISTINCTIONS, TYPES : À RESPONSABILITÉ LIMITÉE ET ILLIMITÉE) - EN GÉNÉRAL Coopérative de logement - Attribution de logement consécutive à la signature du contrat d'achat - Demande d'ajustement du prix - Irrecevabilité - Conditions - Cas d'espèce. Le membre d'une coopérative, bénéficiaire du service mutualiste rendu par cette dernière, est partie à deux rapports distincts, l'un – de caractère associatif – qui découle directement de l'adhésion au contrat social et de l'acquisition subséquente de la qualité de membre, l'autre qui dérive du contrat bilatéral d'échange par lequel il s'approprie le bien ou le service qui lui est rendu par l'entité ; par conséquent, en cas de litige sur la légitimité des contributions mises par la société à la charge du membre dans les coopératives de logement, où l'acquisition par les membres de la propriété du logement – pour la réalisation duquel l'entité a été constituée – passe par la stipulation d'un contrat d'échange dans lequel la coopérative assume la qualité d'aliénante et le membre celle d'acquéreur, il faut vérifier si les apports demandés au membre portent atteinte au rapport d'échange, se traduisant par des charges supplémentaires par rapport au prix de vente, auquel cas il s'agit d'actes de la société inaptes à porter atteinte aux droits découlant du contrat de cession du logement et donc sans effet à l'égard du membre, ou au rapport associatif, dont découle l'obligation d'effectuer les apports et les contributions aux dépenses communes d'organisation et d'administration prévues par les statuts. (Dans le cas d'espèce, en application dudit principe, la Cour de cassation a cassé l'arrêt attaqué qui, sans préciser à quel des deux rapports décrits ci-dessus il se référait, avait jugé légitime une délibération de dépense qui demandait à chaque membre, bien après l'attribution du logement, une contribution financière pour le paiement du prêt contracté par la coopérative pour la construction de l'ensemble immobilier objet du rapport social).

Implications pratiques de l'arrêt

La décision de la Cour de cassation a des implications importantes pour les membres des coopératives de logement. En particulier, certains points cruciaux sont mis en évidence :

• La distinction entre les rapports associatifs et contractuels est essentielle pour la protection des droits des membres.
• Les demandes de contribution économique de la part des coopératives ne peuvent pas porter atteinte aux droits déjà acquis par les membres.
• Il est fondamental que les coopératives clarifient quelles sont les dépenses communes et quelles sont les contributions demandées aux membres, afin d'éviter des contestations futures.

Conclusions

En conclusion, l'arrêt n° 16231 de 2024 représente un pas important dans la protection des droits des membres des coopératives de logement. Il clarifie que les délibérations de dépense doivent être en ligne avec les droits acquis par les membres et ne peuvent pas se configurer comme des charges supplémentaires par rapport au contrat de vente. Ce principe protège non seulement les membres, mais contribue également à une plus grande transparence et correction dans la gestion des coopératives de logement.