Διάταξη 16394/2025 του Αρείου Πάγου: Όλοι οι συνιδιοκτήτες δικαιούνται να προσφύγουν για τον σεβασμό των νόμιμων αποστάσεων

Το δίκαιο της πολυκατοικίας είναι ένα πολύπλοκο σύμπαν, στολισμένο με κανόνες και νομολογιακές ερμηνείες που οριοθετούν τα όριά του. Ένα από τα πιο συζητημένα ζητήματα αφορά τη νομιμοποίηση για δικαστική προσφυγή για την προστασία των κοινών συμφερόντων. Με τη Διάταξη υπ' αριθ. 16394 της 18/06/2025, ο Άρειος Πάγος παρείχε μια θεμελιώδη διευκρίνιση σχετικά με τις νόμιμες αποστάσεις, διατυπώνοντας μια αρχή μεγάλης πρακτικής σημασίας για όλους τους συνιδιοκτήτες και τους διαχειριστές.

Η απόφαση του Ανωτάτου Δικαστηρίου, στην οποία διάδικοι ήταν οι C. κατά F., ανέτρεψε προηγούμενη απόφαση του Εφετείου του Μιλάνου της 19/08/2019, επαναβεβαιώνοντας με ισχύ μια αρχή που είχε ήδη εκφραστεί στο παρελθόν, αλλά που αξίζει πάντα προσοχής για τις επιπτώσεις της.

Το Νομικό Πλαίσιο: Νόμιμες Αποστάσεις και Πολυκατοικία

Το ζήτημα των νόμιμων αποστάσεων ρυθμίζεται κυρίως από το άρθρο 873 του Αστικού Κώδικα, το οποίο ορίζει ότι οι κατασκευές σε γειτονικά οικόπεδα, εάν δεν είναι ενωμένες ή προσκολλημένες, πρέπει να διατηρούνται σε απόσταση όχι μικρότερη από τρία μέτρα, εκτός αν ορίζεται διαφορετικά από τους τοπικούς κανονισμούς. Στον κανόνα αυτόν προστίθενται οι επιταγές των δημοτικών οικοδομικών κανονισμών και οι ειδικές διατάξεις, όπως αυτές που περιέχονται στο προεδρικό διάταγμα υπ' αριθ. 1444 του 1968, τα οποία θέτουν απαράβατα όρια απόστασης μεταξύ κτιρίων.

Στο πλαίσιο της πολυκατοικίας, η εφαρμογή αυτών των κανόνων αποκτά ιδιαίτερη πολυπλοκότητα. Ένα κτίριο πολυκατοικίας είναι, εξ ορισμού, μια σύνθετη μονάδα που αποτελείται από μέρη αποκλειστικής ιδιοκτησίας και κοινά μέρη, όπως ορίζεται στο άρθρο 1117 του Αστικού Κώδικα. Όταν μια εξωτερική κατασκευή παραβιάζει τις νόμιμες αποστάσεις, τίθεται αυθόρμητα το ερώτημα: ποιος δικαιούται να υπερασπιστεί το κτίριο; Μόνο ο ιδιοκτήτης της οικιστικής μονάδας που επηρεάζεται άμεσα από την παραβίαση, ή όλοι οι συνιδιοκτήτες;

Η Μάξιμα της Διάταξης 16394/2025: Μια Θεμελιώδης Αρχή

Ο Άρειος Πάγος, με τη Διάταξη υπ' αριθ. 16394 του 2025, έδωσε μια σαφή και αδιαμφισβήτητη απάντηση, επιβεβαιώνοντας μια ήδη εδραιωμένη τάση, όπως μαρτυρά η σύμφωνη Μάξιμα υπ' αριθ. 21486 του 2012. Ακολουθεί η μάξιμα στο σύνολό της:

Στην περίπτωση κτιρίου πολυκατοικίας, όλοι οι συνιδιοκτήτες, όχι μόνο εκείνοι που είναι ιδιοκτήτες των αποκλειστικών τμημάτων που βλέπουν άμεσα προς τις κατασκευές που παραβιάζουν τις νόμιμες αποστάσεις (στην προκειμένη περίπτωση, αυτές του προεδρικού διατάγματος υπ' αριθ. 1444 του 1968), δικαιούνται να προσφύγουν για να επιβάλουν τον σεβασμό των διατάξεων περί αποστάσεων, οι οποίες αποσκοπούν στη διαφύλαξη των κτιρίων στο σύνολό τους.

Αυτή η αρχή είναι κρίσιμης σημασίας. Το Δικαστήριο τονίζει ότι οι κανόνες περί νόμιμων αποστάσεων δεν αποσκοπούν στην προστασία της μεμονωμένης αποκλειστικής ιδιοκτησίας, αλλά του κτιρίου στο σύνολό του. Αυτό σημαίνει ότι η παραβίαση αυτών των αποστάσεων επηρεάζει τη σταθερότητα, την αρχιτεκτονική εμφάνιση και την υγιεινή ολόκληρου του κτιρίου της πολυκατοικίας, και όχι μόνο του τμήματος εκείνων που βλέπουν άμεσα προς την παράνομη κατασκευή. Κατά συνέπεια, κάθε συνιδιοκτήτης, ως συμμετέχων στην κοινοκτημοσύνη και συνιδιοκτήτης των κοινών μερών (άρθρο 1105 Α.Κ. και 1117 Α.Κ.), έχει νόμιμο και άμεσο συμφέρον να προωθήσει την αγωγή για την αποκατάσταση των αποστάσεων.

Πρακτικές Επιπτώσεις για τους Συνιδιοκτήτες και τον Διαχειριστή

Οι συνέπειες αυτής της απόφασης είναι σημαντικές:

• Ευρεία Νομιμοποίηση: Δεν είναι απαραίτητο να είναι κανείς ιδιοκτήτης του διαμερίσματος που βρίσκεται πιο κοντά στην παράνομη κατασκευή. Οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης μπορεί να ασκήσει τη νομική προσφυγή, ενισχύοντας την προστασία του κτιρίου.
• Ολοκληρωμένη Προστασία: Στόχος είναι η διαφύλαξη της ακεραιότητας του κτιρίου της πολυκατοικίας στο σύνολό του, ένα αγαθό που ανήκει σε όλους τους ιδιοκτήτες των οικιστικών μονάδων.
• Ρόλος του Διαχειριστή: Αν και η απόφαση αναφέρεται στη νομιμοποίηση των μεμονωμένων συνιδιοκτητών, ο διαχειριστής, σύμφωνα με το άρθρο 1131 του Αστικού Κώδικα, έχει την εξουσία να διενεργεί τις συντηρητικές πράξεις που αφορούν τα κοινά μέρη του κτιρίου. Επομένως, και ο διαχειριστής θα μπορούσε να κληθεί να ενεργήσει για την προστασία των νόμιμων αποστάσεων, κατόπιν απόφασης της γενικής συνέλευσης ή, σε περιπτώσεις επείγοντος, αυτόνομα.
• Μεγαλύτερη Αποτελεσματικότητα της Αγωγής: Η δυνατότητα περισσοτέρων ατόμων να προσφύγουν καθιστά πιο πιθανό ότι οι παραβιάσεις των αποστάσεων θα αμφισβητηθούν και θα διορθωθούν, αποτρέποντας οικοδομικές καταχρήσεις και διατηρώντας την αισθητική και την ασφάλεια των ακινήτων.

Συμπεράσματα

Η Διάταξη υπ' αριθ. 16394 του 2025 του Αρείου Πάγου επαναβεβαιώνει μια θεμελιώδη αρχή: η προστασία των νόμιμων αποστάσεων στην πολυκατοικία είναι ένα συμφέρον που υπερβαίνει την ατομική ιδιοκτησία, αφορά ολόκληρο το κτίριο και, κατά συνέπεια, όλους τους ιδιοκτήτες του. Αυτή η ερμηνεία εξασφαλίζει μεγαλύτερη προστασία στα κτίρια πολυκατοικιών, διασφαλίζοντας ότι οι πολεοδομικοί και αστικοί κανόνες τηρούνται και ότι κάθε συνιδιοκτήτης μπορεί να συμβάλει ενεργά στην άμυνα του κοινού αγαθού. Είναι μια σημαντική υπενθύμιση για όσους ζουν σε πολυκατοικία και για όσους ασχολούνται με τη διαχείρισή της, τονίζοντας τη σημασία της επαγρύπνησης και της ετοιμότητας για την προστασία των συλλογικών δικαιωμάτων.