Житлове будівництво за спеціальними угодами та максимальна ціна відчуження: зупинення провадження згідно з рішенням Касаційного суду № 29368/2025

Сектор державного та соціального житлового будівництва вже багато років перебуває в центрі інтенсивних правових дискусій в Італії. У центрі питання знаходиться так звана "максимальна ціна відчуження" — економічне обмеження, встановлене для забезпечення доступності соціального житла, яке часто породжує суперечки, коли нерухомість перепродається за ринковою ціною. Касаційний суд у своєму рішенні № 29368 від 06.11.2025 року знову висловився щодо фундаментального процесуального аспекту: впливу заяви про звільнення від обмежень (affrancazione) на розгляд позову про повернення безпідставно отриманого майна (ripetizione dell'indebito), поданого покупцем.

Нормативний контекст: цінове обмеження та звільнення від нього

Справа виникла через конфлікт між продавцем, А. К., та покупцем, Ф. Б. Останній, придбавши нерухомість, збудовану за спеціальною угодою, за ринковою ціною, звернувся до суду з позовом про стягнення різниці порівняно з максимальною ціною відчуження, встановленою початковою угодою. Продавець, зі свого боку, розпочав процедуру "звільнення від обмежень" (affrancazione), щоб зняти це цінове обмеження.

Звільнення від обмежень — це правовий інструмент, який дозволяє звільнити нерухомість від початкових цінових обмежень шляхом сплати компенсації муніципалітету. Але що відбувається з цивільним позовом про відшкодування, поданим покупцем, поки адміністративна процедура звільнення ще триває? Верховний суд надав чітку та остаточну відповідь.

Рішення Касаційного суду № 29368/2025

Касаційний суд задовольнив касаційну скаргу, встановивши, що наявність заяви про звільнення від обмежень вимагає зупинення цивільного процесу, в якому покупець вимагає повернення надмірно сплачених коштів. Ось офіційна правова позиція, висловлена суддями вищої інстанції:

У сфері державного житлового будівництва заява про звільнення від обмежень, спрямована на усунення цінового обмеження, передбаченого ст. 31, ч. 49-bis Закону № 448 від 1998 року — у редакції ст. 25-undecies, ч. 1, Декрету-закону № 119 від 2018 року, затвердженого із змінами Законом № 136 від 2018 року — у разі її подання та документального підтвердження, зумовлює зупинення провадження у справі про повернення безпідставно отриманого майна, порушеній покупцем нерухомості за ринковою ціною, з огляду на ефект зупинення, передбачений ч. 49-quater вищезгаданої ст. 31 Закону № 448 від 1998 року.

Цей принцип спрямований на уникнення суперечливих або несправедливих рішень. Якщо продавцю вдається звільнити нерухомість від цінового обмеження шляхом процедури affrancazione, сама підстава для вимоги про відшкодування, висунутої покупцем, зникає або суттєво зменшується. Тому закон передбачає обов'язкове зупинення цивільного процесу до завершення адміністративної процедури.

Вимоги для зупинення процесу

Для того, щоб ефект зупинення провадження у справі про повернення безпідставно отриманого майна набув чинності, мають бути дотримані конкретні умови:

• Формальне подання заяви про звільнення від обмежень уповноваженою особою (продавцем або поточним власником).
• Належне документальне оформлення та доказ подання клопотання до відповідних муніципальних органів.
• Наявність цивільного спору, спрямованого на повернення різниці між ринковою ціною та максимальною ціною відчуження.

Висновки

Рішення Касаційного суду № 29368/2025 є важливим пунктом балансу між захистом прав покупця та правами продавця. Дозволяючи зупинення цивільного провадження під час розгляду процедури звільнення від обмежень, Касаційний суд гарантує правову визначеність та запобігає непотрібним економічним витратам для продавців, які вжили заходів для врегулювання адміністративного статусу нерухомості. Для тих, хто бере участь у суперечках, пов'язаних із житлом, збудованим за спеціальними угодами, це рішення пропонує чіткий орієнтир для стратегічного управління судовими справами.