Budownictwo mieszkaniowe objęte konwencją a maksymalna cena zbycia: zawieszenie postępowania zgodnie z wyrokiem Sądu Kasacyjnego nr 29368/2025

Sektor budownictwa mieszkaniowego publicznego i objętego konwencją od lat stanowi przedmiot intensywnej debaty orzeczniczej we Włoszech. W centrum zagadnienia znajduje się tzw. "maksymalna cena zbycia", czyli ograniczenie ekonomiczne wprowadzone w celu ochrony dostępności mieszkań socjalnych, które często generuje spory, gdy nieruchomość jest odsprzedawana po cenie wolnorynkowej. Sąd Kasacyjny, wyrokiem nr 29368 z dnia 06/11/2025, ponownie wypowiedział się w fundamentalnej kwestii proceduralnej: wpływu wniosku o uwolnienie od ograniczeń (affrancazione) na proces o zwrot nienależnego świadczenia wszczęty przez nabywcę.

Kontekst normatywny: ograniczenie ceny i uwolnienie od ograniczeń (affrancazione)

Sprawa wywodzi się ze sporu pomiędzy sprzedającym, A. C., a nabywcą, F. B. Ten ostatni, po zakupie nieruchomości z budownictwa objętego konwencją po cenie rynkowej, wystąpił na drogę sądową w celu uzyskania zwrotu różnicy w stosunku do maksymalnej ceny zbycia ustalonej w pierwotnej konwencji. Sprzedający natomiast wszczął procedurę "uwolnienia od ograniczeń" (affrancazione), aby usunąć wspomniane ograniczenie cenowe.

Uwolnienie od ograniczeń to instrument prawny, który pozwala na zwolnienie nieruchomości z pierwotnych ograniczeń cenowych za zapłatą odszkodowania na rzecz gminy. Co jednak dzieje się z cywilną sprawą o zwrot środków wszczętą przez nabywcę, podczas gdy administracyjna procedura uwolnienia jest w toku? Sąd Najwyższy udzielił jasnej i ostatecznej odpowiedzi.

Orzeczenie Sądu Kasacyjnego nr 29368/2025

Sąd Kasacyjny uwzględnił skargę, ustalając, że zawisłość wniosku o uwolnienie od ograniczeń nakłada obowiązek zawieszenia procesu cywilnego, w którym nabywca domaga się zwrotu nadpłaconych kwot. Oto oficjalna teza wyrażona przez sędziów sądu najwyższej instancji:

W zakresie publicznego budownictwa mieszkaniowego, wniosek o uwolnienie od ograniczeń (affrancazione) mający na celu wyeliminowanie ograniczenia cenowego, o którym mowa w art. 31 ust. 49-bis ustawy nr 448 z 1998 r. – w brzmieniu zmienionym przez art. 25-undecies ust. 1 dekretu z mocą ustawy nr 119 z 2018 r., przekształconego z poprawkami ustawą nr 136 z 2018 r. – jeśli zostanie złożony i udokumentowany, powoduje zawieszenie postępowania o zwrot nienależnego świadczenia wytoczonego przez nabywcę nieruchomości po cenie rynkowej, ze względu na skutek zawieszający przewidziany w ust. 49-quater wspomnianego art. 31 ustawy nr 448 z 1998 r.

Zasada ta ma na celu uniknięcie sprzecznych lub niesprawiedliwych rozstrzygnięć. Jeśli sprzedającemu uda się uwolnić nieruchomość od ograniczenia cenowego poprzez procedurę affrancazione, sama podstawa żądania zwrotu wysuniętego przez nabywcę wygasa lub ulega drastycznemu ograniczeniu. Dlatego też prawo przewiduje konieczne zawieszenie procesu cywilnego do czasu zakończenia postępowania administracyjnego.

Wymogi zawieszenia procesu

Aby skutek zawieszający postępowanie o zwrot nienależnego świadczenia mógł zaistnieć, muszą zostać spełnione określone przesłanki:

• Formalne złożenie wniosku o uwolnienie od ograniczeń przez podmiot uprawniony (sprzedającego lub obecnego właściciela).
• Odpowiednia dokumentacja i dowód złożenia wniosku w kompetentnych urzędach gminnych.
• Zawisłość procesu cywilnego mającego na celu zwrot różnicy między ceną rynkową a maksymalną ceną zbycia.

Wnioski

Wyrok nr 29368/2025 Sądu Kasacyjnego stanowi ważny punkt równowagi między ochroną nabywcy a prawami sprzedającego. Umożliwiając zawieszenie procesu cywilnego w trakcie trwania procedury uwolnienia od ograniczeń, Sąd Kasacyjny chroni pewność prawa i zapobiega niepotrzebnym obciążeniom finansowym sprzedających, którzy podjęli działania w celu uregulowania sytuacji administracyjnej nieruchomości. Dla osób zaangażowanych w spory związane z budownictwem objętym konwencją, orzeczenie to stanowi jasną wytyczną dla strategicznego zarządzania sporem sądowym.