Habitação Convencionada e Preço Máximo de Alienação: a Suspensão do Julgamento segundo a Cassação n. 29368/2025

O setor da habitação residencial pública e convencionada está, há anos, no centro de um intenso debate jurisprudencial na Itália. No cerne da questão encontra-se o chamado "preço máximo de alienação", um vínculo econômico estabelecido para proteger a acessibilidade das habitações populares, que frequentemente gera controvérsias quando um imóvel é revendido a preço de mercado livre. A Corte de Cassação, com a sentença n. 29368 de 06/11/2025, voltou a pronunciar-se sobre um aspeto processual fundamental: o efeito do pedido de "affrancazione" (liberação de vínculo) sobre o julgamento de repetição do indébito promovido pelo comprador.

O contexto normativo: vínculo de preço e "affrancazione"

O caso nasce do conflito entre o vendedor, A. C., e o comprador, F. B. Este último, após ter adquirido um imóvel de habitação convencionada a preço de mercado, recorreu a juízo para obter a restituição da diferença em relação ao preço máximo de alienação estabelecido pela convenção original. O vendedor, por sua vez, iniciou o procedimento de "affrancazione" para remover tal vínculo de preço.

A "affrancazione" é o instrumento jurídico que permite libertar o imóvel dos vínculos de preço originais mediante o pagamento de uma indenização ao Município. Mas o que acontece com a causa civil de reembolso iniciada pelo comprador enquanto o processo administrativo de "affrancazione" ainda está em curso? A Suprema Corte forneceu uma resposta clara e definitiva.

A decisão da Cassação n. 29368/2025

A Corte de Cassação acolheu o recurso, estabelecendo que a pendência do pedido de "affrancazione" impõe a suspensão do processo civil no qual o comprador solicita a restituição das quantias pagas em excesso. Eis a máxima oficial expressa pelos juízes de legitimidade:

No âmbito da habitação residencial pública, o pedido de "affrancazione" destinado à eliminação do vínculo de preço de que trata o art. 31, parágrafo 49-bis, da l. n. 448 de 1998 - conforme modificado pelo art. 25-undecies, parágrafo 1, do d.l. n. 119 de 2018, conv. com modif. pela l.n. 136 de 2018 - quando exercido e documentado, determina a suspensão do julgamento de repetição do indébito proposto pelo comprador do imóvel a preço de mercado, em razão do efeito suspensivo previsto pelo parágrafo 49-quater do citado art. 31 da l.n. 448 de 1998.

Este princípio visa evitar decisões contraditórias ou injustas. Se o vendedor consegue libertar o imóvel do vínculo de preço através da "affrancazione", o pressuposto mesmo do pedido de reembolso avançado pelo comprador deixa de existir ou é drasticamente reduzido. Portanto, a lei prevê uma suspensão necessária do processo civil enquanto se aguarda a definição do procedimento administrativo.

Os requisitos para a suspensão do processo

Para que opere o efeito suspensivo do julgamento de repetição do indébito, devem existir pressupostos específicos:

• A apresentação formal do pedido de "affrancazione" por parte do sujeito legitimado (o vendedor ou o atual proprietário).
• A documentação idónea e prova do depósito do requerimento junto aos órgãos municipais competentes.
• A pendência de um julgamento civil destinado à restituição da diferença entre o preço de mercado e o preço máximo de alienação.

Conclusões

A sentença n. 29368/2025 da Corte de Cassação representa um importante ponto de equilíbrio entre a proteção do comprador e os direitos do vendedor. Ao permitir a suspensão do julgamento civil durante a pendência do procedimento de "affrancazione", a Cassação salvaguarda a segurança jurídica e evita desembolsos econômicos inúteis a cargo dos vendedores que se tenham ativado para sanar a situação administrativa do imóvel. Para quem se encontra envolvido em controvérsias ligadas à habitação convencionada, esta pronúncia oferece uma clara diretriz para a gestão estratégica do contencioso.