การเคหะที่ได้รับสิทธิประโยชน์และราคาขายสูงสุด: การระงับคดีตามคำพิพากษาศาลฎีกาเลขที่ 29368/2025

ภาคส่วนที่อยู่อาศัยของรัฐและการเคหะที่ได้รับสิทธิประโยชน์เป็นประเด็นถกเถียงทางนิติศาสตร์อย่างเข้มข้นในอิตาลีมาเป็นเวลาหลายปี หัวใจสำคัญของประเด็นนี้คือสิ่งที่เรียกว่า "ราคาขายสูงสุด" ซึ่งเป็นข้อจำกัดทางเศรษฐกิจที่กำหนดขึ้นเพื่อคุ้มครองการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน ซึ่งมักก่อให้เกิดข้อพิพาทเมื่ออสังหาริมทรัพย์ถูกขายต่อในราคาตลาดเสรี ศาลฎีกา (Corte di Cassazione) ด้วยคำพิพากษาเลขที่ 29368 ลงวันที่ 06/11/2025 ได้กลับมาวินิจฉัยในประเด็นขั้นตอนที่สำคัญยิ่ง นั่นคือ ผลของการยื่นคำร้องขอปลดภาระผูกพัน (affrancazione) ที่มีต่อการพิจารณาคดีเรียกคืนทรัพย์ที่ไม่มีมูลหนี้ (ripetizione dell'indebito) ซึ่งผู้ซื้อเป็นผู้ฟ้องร้อง

บริบททางกฎหมาย: ข้อจำกัดด้านราคาและการปลดภาระผูกพัน

คดีนี้มีที่มาจากความขัดแย้งระหว่างผู้ขาย A. C. และผู้ซื้อ F. B. โดยผู้ซื้อรายหลังนี้ หลังจากได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใต้โครงการที่อยู่อาศัยที่ได้รับสิทธิประโยชน์ในราคาตลาด ได้ดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอคืนเงินส่วนต่างจากราคาขายสูงสุดที่กำหนดไว้ในข้อตกลงเดิม ในขณะที่ผู้ขายได้ดำเนินการตามขั้นตอน "การปลดภาระผูกพัน" (affrancazione) เพื่อลบข้อจำกัดด้านราคาดังกล่าว

การปลดภาระผูกพันเป็นเครื่องมือทางกฎหมายที่อนุญาตให้ปลดอสังหาริมทรัพย์ออกจากข้อจำกัดด้านราคาเดิมโดยการจ่ายค่าชดเชยให้กับเทศบาล แต่จะเกิดอะไรขึ้นกับคดีแพ่งเพื่อขอคืนเงินที่ผู้ซื้อได้เริ่มดำเนินการไว้ในขณะที่กระบวนการทางปกครองเพื่อการปลดภาระผูกพันยังคงดำเนินอยู่? ศาลฎีกาได้ให้คำตอบที่ชัดเจนและเด็ดขาด

คำวินิจฉัยของศาลฎีกาเลขที่ 29368/2025

ศาลฎีกาได้ยอมรับคำร้อง โดยวินิจฉัยว่าการที่คำร้องขอปลดภาระผูกพันยังอยู่ระหว่างการพิจารณานั้น ทำให้จำเป็นต้องระงับกระบวนการพิจารณาคดีแพ่งที่ผู้ซื้อเรียกร้องให้คืนเงินส่วนเกินที่ได้ชำระไป นี่คือหลักกฎหมายอย่างเป็นทางการที่ศาลฎีกาได้วางไว้:

ในประเด็นที่อยู่อาศัยของรัฐ คำร้องขอปลดภาระผูกพันเพื่อกำจัดข้อจำกัดด้านราคาตามมาตรา 31 วรรค 49-bis ของกฎหมายเลขที่ 448 ปี 1998 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยมาตรา 25-undecies วรรค 1 ของกฤษฎีกาเลขที่ 119 ปี 2018 ซึ่งได้รับการรับรองโดยกฎหมายเลขที่ 136 ปี 2018 หากมีการใช้สิทธิและมีเอกสารหลักฐาน จะส่งผลให้ต้องระงับการพิจารณาคดีเรียกคืนทรัพย์ที่ไม่มีมูลหนี้ที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาตลาดเป็นผู้ฟ้องร้อง เนื่องจากผลของการระงับคดีตามที่กำหนดไว้ในวรรค 49-quater ของมาตรา 31 แห่งกฎหมายเลขที่ 448 ปี 1998 ดังกล่าว

หลักการนี้มีจุดมุ่งหมายเพื่อหลีกเลี่ยงคำตัดสินที่ขัดแย้งกันหรือไม่เป็นธรรม หากผู้ขายสามารถปลดอสังหาริมทรัพย์ออกจากข้อจำกัดด้านราคาได้ผ่านกระบวนการปลดภาระผูกพัน ข้ออ้างพื้นฐานในการเรียกร้องเงินคืนของผู้ซื้อย่อมหมดไปหรือลดลงอย่างมาก ดังนั้น กฎหมายจึงกำหนดให้มีการระงับคดีแพ่งไว้เป็นการชั่วคราวในระหว่างรอผลสรุปของกระบวนการทางปกครอง

เงื่อนไขสำหรับการระงับคดี

เพื่อให้ผลของการระงับคดีเรียกคืนทรัพย์ที่ไม่มีมูลหนี้มีผลบังคับ ต้องมีเงื่อนไขเฉพาะดังต่อไปนี้:

• การยื่นคำร้องขอปลดภาระผูกพันอย่างเป็นทางการโดยผู้ที่มีสิทธิ (ผู้ขายหรือเจ้าของปัจจุบัน)
• เอกสารหลักฐานที่เหมาะสมและพิสูจน์ได้ว่ามีการยื่นคำร้องต่อสำนักงานเทศบาลที่มีอำนาจหน้าที่แล้ว
• การที่คดีแพ่งเพื่อเรียกคืนส่วนต่างระหว่างราคาตลาดและราคาขายสูงสุดยังคงอยู่ระหว่างการพิจารณา

บทสรุป

คำพิพากษาเลขที่ 29368/2025 ของศาลฎีกาถือเป็นจุดสมดุลที่สำคัญระหว่างการคุ้มครองผู้ซื้อและสิทธิของผู้ขาย การอนุญาตให้ระงับคดีแพ่งในระหว่างที่กระบวนการปลดภาระผูกพันยังดำเนินอยู่ ศาลฎีกาได้ปกป้องความแน่นอนของกฎหมายและหลีกเลี่ยงภาระทางเศรษฐกิจที่ไม่จำเป็นแก่ผู้ขายที่ได้ดำเนินการแก้ไขสถานะทางปกครองของอสังหาริมทรัพย์แล้ว สำหรับผู้ที่เกี่ยวข้องกับข้อพิพาทด้านที่อยู่อาศัยที่ได้รับสิทธิประโยชน์ คำวินิจฉัยนี้ถือเป็นแนวทางที่ชัดเจนสำหรับการบริหารจัดการคดีความเชิงกลยุทธ์