Subvencionirana stanovanjska gradnja in najvišja prodajna cena: prekinitev postopka v skladu s sodbo kasacijskega sodišča št. 29368/2025

Sektor javne in subvencionirane stanovanjske gradnje je v Italiji že vrsto let v središču intenzivne sodne razprave. V ospredju vprašanja je tako imenovana "najvišja prodajna cena", tj. ekonomska omejitev, vzpostavljena za zagotavljanje dostopnosti socialnih stanovanj, ki pogosto povzroča spore, kadar se nepremičnina preproda po tržni ceni. Kasacijsko sodišče je s sodbo št. 29368 z dne 6. 11. 2025 ponovno odločalo o temeljnem postopkovnem vidiku: učinku zahteve za odkup (affrancazione) na postopek za vračilo neupravičeno plačanih zneskov, ki ga je sprožil kupec.

Normativni okvir: cenovna omejitev in odkup

Zadeva izhaja iz spora med prodajalcem, A. C., in kupcem, F. B. Slednji je po nakupu nepremičnine iz subvencionirane gradnje po tržni ceni vložil tožbo za vračilo razlike do najvišje prodajne cene, določene s prvotno pogodbo. Prodajalec je medtem sprožil postopek "odkupa" (affrancazione), da bi to cenovno omejitev odpravil.

Odkup je pravno sredstvo, ki omogoča, da se nepremičnina osvobodi prvotnih cenovnih omejitev s plačilom odškodnine občini. Toda kaj se zgodi s civilno tožbo za vračilo denarja, ki jo je vložil kupec, medtem ko je upravni postopek odkupa še v teku? Vrhovno sodišče je podalo jasen in dokončen odgovor.

Odločitev kasacijskega sodišča št. 29368/2025

Kasacijsko sodišče je ugodilo pritožbi in določilo, da nerešen zahtevek za odkup zahteva prekinitev civilnega postopka, v katerem kupec zahteva vračilo preveč plačanih zneskov. Tukaj je uradno pravno načelo, ki so ga izrazili sodniki:

Na področju javne stanovanjske gradnje zahtevek za odkup, usmerjen v odpravo cenovne omejitve iz člena 31, odstavek 49-bis zakona št. 448 iz leta 1998 – kakor je bil spremenjen s členom 25-undecies, odstavek 1, zakonske uredbe št. 119 iz leta 2018, pretvorjene s spremembami v zakon št. 136 iz leta 2018 –, če je uveljavljen in dokumentiran, povzroči prekinitev postopka za vračilo neupravičeno plačanih zneskov, ki ga je sprožil kupec nepremičnine po tržni ceni, zaradi suspenzivnega učinka, predvidenega v odstavku 49-quater navedenega člena 31 zakona št. 448 iz leta 1998.

To načelo je namenjeno preprečevanju nasprotujočih si ali nepravičnih odločitev. Če prodajalcu uspe z odkupom nepremičnino osvoboditi cenovne omejitve, sama podlaga za zahtevek za vračilo, ki ga je vložil kupec, odpade ali se drastično zmanjša. Zato zakon predvideva nujno prekinitev civilnega postopka do zaključka upravnega postopka.

Pogoji za prekinitev postopka

Da bi nastopil suspenzivni učinek postopka za vračilo neupravičeno plačanih zneskov, morajo biti izpolnjeni posebni pogoji:

• Formalna vložitev zahtevka za odkup s strani upravičene osebe (prodajalca ali trenutnega lastnika).
• Ustrezna dokumentacija in dokazilo o vložitvi vloge pri pristojnih občinskih uradih.
• Nerešen civilni postopek, katerega cilj je vračilo razlike med tržno ceno in najvišjo prodajno ceno.

Zaključki

Sodba kasacijskega sodišča št. 29368/2025 predstavlja pomembno ravnovesje med varstvom kupca in pravicami prodajalca. S tem, ko omogoča prekinitev civilnega postopka med trajanjem postopka odkupa, kasacijsko sodišče varuje pravno varnost in preprečuje nepotrebne finančne izdatke prodajalcev, ki so si prizadevali za ureditev upravnega stanja nepremičnine. Za vse, ki so vpleteni v spore v zvezi s subvencionirano gradnjo, ta odločitev ponuja jasne smernice za strateško vodenje sodnih sporov.