Construcții convenționate și prețul maxim de cesiune: suspendarea judecății conform Deciziei Curții de Casație nr. 29368/2025

Sectorul locuințelor publice și al celor construite în regim convenționat se află de ani de zile în centrul unei intense dezbateri jurisprudențiale în Italia. În centrul chestiunii se află așa-numitul „preț maxim de cesiune”, o restricție economică impusă pentru a proteja accesibilitatea locuințelor sociale, care generează adesea litigii atunci când un imobil este revândut la prețul pieței libere. Curtea de Casație, prin sentința nr. 29368 din 06/11/2025, a revenit asupra unui aspect procedural fundamental: efectul cererii de „affrancazione” (eliberare de sarcini) asupra acțiunii în restituirea plății nedatorate promovate de cumpărător.

Contextul normativ: restricția de preț și eliberarea de sarcini

Speța pornește de la conflictul dintre vânzător, A. C., și cumpărător, F. B. Acesta din urmă, după ce a achiziționat un imobil construit în regim convenționat la prețul pieței, a acționat în instanță pentru a obține restituirea diferenței față de prețul maxim de cesiune stabilit prin convenția inițială. Vânzătorul, la rândul său, a demarat procedura de „affrancazione” pentru a elimina această restricție de preț.

Eliberarea de sarcini (affrancazione) este instrumentul juridic care permite eliberarea imobilului de restricțiile de preț inițiale în schimbul plății unei despăgubiri către primărie. Dar ce se întâmplă cu procesul civil de rambursare inițiat de cumpărător în timp ce procedura administrativă de eliberare este încă în curs? Înalta Curte a oferit un răspuns clar și definitiv.

Decizia Curții de Casație nr. 29368/2025

Curtea de Casație a admis recursul, stabilind că pendința cererii de eliberare de sarcini impune suspendarea procesului civil în care cumpărătorul solicită restituirea sumelor plătite în exces. Iată maxima oficială exprimată de judecătorii instanței supreme:

În materie de locuințe publice, cererea de eliberare de sarcini (affrancazione) vizând eliminarea restricției de preț prevăzute de art. 31, alin. 49-bis, din Legea nr. 448 din 1998 - astfel cum a fost modificat prin art. 25-undecies, alin. 1, din Decretul-Lege nr. 119 din 2018, convertit cu modificări prin Legea nr. 136 din 2018 - dacă este exercitată și documentată, determină suspendarea judecății acțiunii în restituirea plății nedatorate propuse de cumpărătorul imobilului la prețul pieței, având în vedere efectul suspensiv prevăzut de alin. 49-quater al citatului art. 31 din Legea nr. 448 din 1998.

Acest principiu urmărește evitarea unor decizii contradictorii sau injuste. Dacă vânzătorul reușește să elibereze imobilul de restricția de preț prin procedura de „affrancazione”, însăși premisa cererii de rambursare înaintate de cumpărător dispare sau se diminuează drastic. Prin urmare, legea prevede o suspendare necesară a procesului civil în așteptarea finalizării procedurii administrative.

Cerințele pentru suspendarea procesului

Pentru ca efectul suspensiv al acțiunii în restituirea plății nedatorate să opereze, trebuie să fie îndeplinite condiții specifice:

• Depunerea formală a cererii de eliberare de sarcini de către subiectul legitimat (vânzătorul sau actualul proprietar).
• Documentarea adecvată și dovada depunerii cererii la autoritățile municipale competente.
• Pendința unui proces civil care vizează restituirea diferenței dintre prețul pieței și prețul maxim de cesiune.

Concluzii

Sentința nr. 29368/2025 a Curții de Casație reprezintă un punct important de echilibru între protecția cumpărătorului și drepturile vânzătorului. Permițând suspendarea procesului civil pe durata procedurii de eliberare de sarcini, Casația protejează certitudinea dreptului și evită cheltuieli economice inutile în sarcina vânzătorilor care au acționat pentru a regulariza situația administrativă a imobilului. Pentru cei implicați în litigii legate de locuințele convenționate, această pronunțare oferă o linie directoare clară pentru gestionarea strategică a litigiilor.