Logement conventionné et prix de cession maximal : la suspension de l'instance selon l'arrêt de la Cour de cassation n° 29368/2025

Le secteur du logement social et conventionné est depuis des années au cœur d'un débat jurisprudentiel intense en Italie. Au centre de la question se trouve le « prix de cession maximal », une contrainte économique visant à garantir l'accessibilité des logements sociaux, qui génère souvent des litiges lorsqu'un bien est revendu au prix du marché libre. La Cour de cassation, par son arrêt n° 29368 du 06/11/2025, s'est à nouveau prononcée sur un aspect procédural fondamental : l'effet de la demande d'affranchissement sur l'action en répétition de l'indu engagée par l'acquéreur.

Le contexte normatif : contrainte de prix et affranchissement

L'affaire naît du conflit entre le vendeur, A. C., et l'acquéreur, F. B. Ce dernier, après avoir acquis un bien immobilier relevant du logement conventionné au prix du marché, a agi en justice pour obtenir le remboursement de la différence par rapport au prix de cession maximal établi par la convention initiale. Le vendeur, de son côté, a engagé la procédure d'« affranchissement » afin de supprimer cette contrainte de prix.

L'affranchissement est l'instrument juridique qui permet de libérer le bien des contraintes de prix initiales moyennant le paiement d'une indemnité à la commune. Mais qu'advient-il de l'action civile en remboursement engagée par l'acquéreur alors que la procédure administrative d'affranchissement est encore en cours ? La Cour suprême a fourni une réponse claire et définitive.

La décision de la Cour de cassation n° 29368/2025

La Cour de cassation a accueilli le pourvoi, établissant que la demande d'affranchissement en instance impose la suspension du procès civil dans lequel l'acquéreur demande la restitution des sommes versées en excédent. Voici la maxime officielle exprimée par les juges de la haute juridiction :

En matière de logement social, la demande d'affranchissement visant à l'élimination de la contrainte de prix prévue par l'art. 31, alinéa 49-bis, de la loi n° 448 de 1998 - telle que modifiée par l'art. 25-undecies, alinéa 1, du décret-loi n° 119 de 2018, converti avec modifications par la loi n° 136 de 2018 - lorsqu'elle est exercée et documentée, entraîne la suspension de l'instance en répétition de l'indu proposée par l'acquéreur du bien au prix du marché, en raison de l'effet suspensif prévu par l'alinéa 49-quater de l'art. 31 précité de la loi n° 448 de 1998.

Ce principe vise à éviter des décisions contradictoires ou inéquitables. Si le vendeur parvient à libérer le bien de la contrainte de prix par l'affranchissement, le fondement même de la demande de remboursement avancée par l'acquéreur disparaît ou se réduit drastiquement. Par conséquent, la loi prévoit une suspension nécessaire du procès civil dans l'attente de la définition de la procédure administrative.

Les conditions requises pour la suspension de l'instance

Pour que l'effet suspensif de l'action en répétition de l'indu opère, des conditions spécifiques doivent être réunies :

• La présentation formelle de la demande d'affranchissement par la personne légitimée (le vendeur ou le propriétaire actuel).
• La documentation appropriée et la preuve du dépôt de la demande auprès des services communaux compétents.
• La pendance d'une instance civile visant à la restitution de la différence entre le prix du marché et le prix de cession maximal.

Conclusions

L'arrêt n° 29368/2025 de la Cour de cassation représente un point d'équilibre important entre la protection de l'acquéreur et les droits du vendeur. En autorisant la suspension de l'instance civile pendant la procédure d'affranchissement, la Cour de cassation sauvegarde la sécurité juridique et évite des dépenses inutiles à la charge des vendeurs qui ont entrepris les démarches pour régulariser la situation administrative du bien. Pour ceux qui sont impliqués dans des litiges liés au logement conventionné, cette décision offre une ligne directrice claire pour la gestion stratégique du contentieux.