Прибуток від продажу земельних ділянок: Постанова Касаційного суду № 16047/2025 роз'яснює ст. 67 TUIR

Італійська податкова система часто буває складною, особливо щодо оподаткування приросту капіталу від нерухомості. Постанова Касаційного суду № 16047 від 16 червня 2025 року, яка розглядала справу між Генеральною адвокатурою держави (А.) та паном С., є фундаментальним роз'ясненням. Це рішення, відхиливши постанову Регіональної податкової комісії Болоньї, інтерпретує статтю 67, пункт 1, підпункт b) Декрету Президента Республіки № 917 від 1986 року (TUIR) щодо продажу земельних ділянок.

Будівельна ділянка чи ділянка з будівлею: Ключова відмінність

Стаття 67, пункт 1, підпункт b) TUIR оподатковує приріст капіталу від продажу земельних ділянок, придатних для забудови, з метою оподаткування містобудівної оцінки. Касаційний суд розглянув, чи підпадає продаж ділянки з існуючою будівлею, навіть якщо вона призначена для знесення та реконструкції, під таке оподаткування. Суд надав чітку відповідь, обмеживши оподатковуваність.

У сфері оподаткування приросту капіталу, що виникає від використання землі, до сфери застосування ст. 67, пункт 1, підпункт b) Декрету Президента Республіки № 917 від 1986 року не входять продажі, об'єктом яких є не ділянка, придатна для забудови, а ділянка, на якій розташована будівля, що вважається вже збудованою, навіть якщо відчужувач подав заяву на отримання дозволу на будівництво для знесення та реконструкції об'єкта нерухомості, а покупець подав запит на переоформлення, оскільки вирішальним є початкове містобудівне призначення незабудованої території, а не те, що відновлюється внаслідок втручання, з боку продавця чи покупця, на вже забудованій території.

Ця максима є вирішальною. Касаційний суд встановлює, що оподатковуваний приріст капіталу згідно зі статтею 67, пункт 1, підпункт b) TUIR застосовується лише тоді, коли об'єктом продажу є земельна ділянка, оцінка якої походить від початкової можливості забудови. Якщо на ділянці вже є будівля, продаж не підпадає під цю категорію, навіть якщо планується її знесення та реконструкція. Основний акцент робиться на "початковому містобудівному призначенні незабудованої території". Норма оподатковує додану вартість території, яка з "незабудованої" стає "придатною для забудови" згідно з плануванням, а не реконструкцію вже забудованої території. Ключові моменти:

• Продаж ділянки з існуючою будівлею: не оподатковується як приріст капіталу від забудовчої ділянки.
• Виключення навіть якщо відчужувач розпочав процедури знесення/реконструкції.
• Запит покупця на переоформлення дозволу: не має значення.
• Важливе початкове містобудівне призначення ділянки, якщо вона була без забудови.

Висновок та практичні міркування

Постанова Касаційного суду № 16047/2025 прояснює ключовий аспект для ринку нерухомості. Цей підхід є фундаментальним для операторів ринку. Наявність будівлі перетворює об'єкт продажу з "будівельної ділянки" на "об'єкт нерухомості з будівлею", змінюючи податковий режим. Для безпечної навігації та правильного планування необхідна спеціалізована юридична та податкова консультація.