الأرباح الرأسمالية من التصرف في الأراضي: محكمة النقض توضح المادة 67 من القانون الموحد للضريبة على الدخل بموجب الأمر رقم 16047/2025

غالباً ما تقدم الضرائب الإيطالية تعقيدات، خاصة فيما يتعلق بفرض ضرائب على الأرباح الرأسمالية العقارية. الأمر الصادر عن محكمة النقض رقم 16047 بتاريخ 16 يونيو 2025، والذي شهد مواجهة بين النيابة العامة للدولة (أ.) والسيد ج.، هو توضيح أساسي. هذا القرار، الذي رفض قرار اللجنة الضريبية الإقليمية في بولونيا، يفسر المادة 67، الفقرة 1، البند ب) من المرسوم الرئاسي رقم 917 لعام 1986 (القانون الموحد للضريبة على الدخل) فيما يتعلق بالتصرف في الأراضي.

أرض قابلة للبناء أو أرض مع مبنى: التمييز الحاسم

تفرض المادة 67، الفقرة 1، البند ب) من القانون الموحد للضريبة على الدخل الأرباح الرأسمالية من التصرف في الأراضي القابلة للاستخدام البنائي، بهدف فرض ضريبة على التقييم العمراني. تناولت محكمة النقض ما إذا كان التصرف في أرض مع مبنى قائم، حتى لو كان مخصصاً للهدم وإعادة البناء، يندرج ضمن هذه الضريبة. قدمت المحكمة رداً واضحاً، محدداً نطاق الخضوع للضريبة.

فيما يتعلق بفرض ضرائب على الأرباح الرأسمالية الناجمة عن استخدام الأراضي، فإن التصرفات التي لا تتعلق بأرض قابلة للبناء، بل بأرض يقع عليها مبنى يعتبر قائماً بالفعل، لا تندرج ضمن نطاق تطبيق المادة 67، الفقرة 1، البند ب) من المرسوم الرئاسي رقم 917 لعام 1986، حتى لو قدم البائع طلباً للحصول على ترخيص بناء لهدم وإعادة بناء العقار وطلب المشتري تحويله، حيث أن الوجهة البنائية الأصلية الممنوحة لمنطقة غير مبنية في سياق التخطيط العمراني هي ذات صلة، وليس تلك التي تم استعادتها نتيجة تدخل، من قبل البائع أو المشتري، على منطقة مبنية بالفعل.

هذه الخلاصة حاسمة. تقرر محكمة النقض أن الربح الرأسمالي الخاضع للضريبة بموجب المادة 67، الفقرة 1، البند ب) من القانون الموحد للضريبة على الدخل ينطبق فقط إذا كان موضوع التصرف أرضاً يستمد تقييمها من قابليتها للبناء الأصلية. إذا كان هناك بالفعل مبنى على الأرض، فإن التصرف لا يندرج ضمن هذه الفئة، حتى لو كان من المتوقع هدمه وإعادة بنائه. جوهر الأمر هو "الوجهة البنائية الأصلية الممنوحة لمنطقة غير مبنية في سياق التخطيط العمراني". تفرض القاعدة القيمة المضافة لمنطقة أصبحت "قابلة للبناء" من "غير مبنية" بسبب التخطيط، وليس إعادة تأهيل منطقة مبنية بالفعل. النقاط الرئيسية:

• التصرف في أرض مع مبنى قائم: غير خاضع للضريبة كربح رأسمالي من أرض قابلة للبناء.
• الاستثناء حتى لو بدأ البائع إجراءات الهدم/إعادة البناء.
• طلب تحويل ترخيص المشتري: غير ذي صلة.
• الوجهة العمرانية الأصلية للأرض، إذا كانت خالية من المباني، هي المهمة.

الخاتمة والملاحظات العملية

يوضح الأمر رقم 16047/2025 الصادر عن محكمة النقض جانباً حاسماً لسوق العقارات. هذا التوجه أساسي للعاملين في هذا القطاع. وجود مبنى يحول موضوع التصرف من "أرض قابلة للبناء" إلى "عقار مع مبنى"، مما يغير النظام الضريبي. للتنقل بأمان وللتخطيط السليم، فإن الاستشارة القانونية والضريبية المتخصصة ضرورية.