Poreskret od prodaje zemljišta: Kasacioni sud presudom br. 16047/2025 pojašnjava član 67 TUIR-a

Italijanski poreski sistem često predstavlja složenost, posebno u pogledu oporezivanja kapitalne dobiti od nekretnina. Presuda Kasacionog suda br. 16047 od 16. juna 2025. godine, u kojoj su se suprotstavili Državno tužilaštvo (A.) i gospodin C., predstavlja fundamentalno pojašnjenje. Ova presuda, odbacujući odluku Regionalne poreske komisije iz Bolonje, tumači član 67, stav 1, tačka b) Zakonika o poreskim propisima (D.P.R. br. 917 iz 1986. godine - TUIR) u vezi sa prodajom zemljišta.

Građevinsko zemljište ili zemljište sa objektom: Ključna razlika

Član 67, stav 1, tačka b) TUIR-a oporezuje kapitalnu dobit od prodaje zemljišta pogodnog za izgradnju, sa ciljem oporezivanja urbanističke valorizacije. Kasacioni sud je razmatrao da li se prodaja zemljišta sa postojećim objektom, čak i ako je namenjen rušenju i rekonstrukciji, uklapa u ovo oporezivanje. Sud je dao jasan odgovor, ograničavajući poresku osnovicu.

U pogledu oporezivanja kapitalne dobiti koja proizilazi iz korišćenja zemljišta, prodaja koja se ne odnosi na zemljište pogodno za izgradnju, već na zemljište na kojem se nalazi objekat koji se smatra već izgrađenim, ne spada u domen primene člana 67, stav 1, tačka b) D.P.R. br. 917 iz 1986. godine, čak i ako je prodavac podneo zahtev za građevinsku dozvolu za rušenje i rekonstrukciju objekta, a kupac je zatražio prenos dozvole, jer je relevantna prvobitna građevinska namena dodeljena neizgrađenom području u okviru urbanističkog planiranja, a ne ona koja je ponovo uspostavljena kao rezultat intervencije, od strane prodavca ili kupca, na već izgrađenom području.

Ova maksima je odlučujuća. Kasacioni sud utvrđuje da se kapitalna dobit koja podleže oporezivanju prema članu 67, stav 1, tačka b) TUIR-a primenjuje samo ako je predmet prodaje zemljište čija valorizacija proizilazi iz prvobitne mogućnosti izgradnje. Ako se na zemljištu već nalazi objekat, prodaja ne spada u ovu kategoriju, čak i ako se planira njegovo rušenje i rekonstrukcija. Ključ je u "prvobitnoj građevinskoj nameni dodeljenoj neizgrađenom području u okviru urbanističkog planiranja". Propis oporezuje dodatu vrednost područja koje od "neizgrađenog" postaje "građevinsko" prema planiranju, a ne rekvalifikaciju već izgrađenog područja. Ključne tačke:

• Prodaja zemljišta sa postojećim objektom: ne oporezuje se kao kapitalna dobit od građevinskog zemljišta.
• Isključenje čak i ako je prodavac pokrenuo procedure rušenja/rekonstrukcije.
• Zahtev kupca za prenos dozvole: irelevantan.
• Važna je prvobitna urbanistička namena zemljišta, ako je bez objekata.

Zaključci i praktični osvrti

Presuda br. 16047/2025 Kasacionog suda pojašnjava ključni aspekt za tržište nekretnina. Ovaj stav je fundamentalan za učesnike u sektoru. Prisustvo objekta menja predmet prodaje iz "građevinskog zemljišta" u "nepokretnost sa objektom", menjajući poreski režim. Da biste se kretali sigurno i za pravilno planiranje, neophodno je stručno pravno i poresko savetovanje.