Plusvalías por Cesión de Terrenos: La Casación con Auto n. 16047/2025 aclara el Artículo 67 TUIR

El fisco italiano presenta a menudo complejidades, especialmente en la tributación de las plusvalías inmobiliarias. El Auto de la Corte de Casación n. 16047 del 16 de junio de 2025, que enfrentó a la Abogacía General del Estado (A.) y al señor C., es una aclaración fundamental. Esta resolución, al desestimar la decisión de la Comisión Tributaria Regional de Bolonia, interpreta el artículo 67, apartado 1, letra b) del D.P.R. n. 917 de 1986 (TUIR) en materia de cesión de terrenos.

Terreno Edificable o Terreno con Edificio: La Distinción Crucial

El artículo 67, apartado 1, letra b) del TUIR grava las plusvalías por cesión de terrenos susceptibles de uso edificatorio, con el fin de gravar la valorización urbanística. La Casación abordó si la cesión de un terreno con un edificio existente, incluso si está destinado a demolición y reconstrucción, entra dentro de esta tributación. La Corte proporcionó una respuesta clara, delimitando la gravabilidad.

En materia de tributación de las plusvalías derivadas de la utilización del suelo, no entran en el ámbito de aplicación del art. 67, apartado 1, letra b), del d.P.R. n. 917 de 1986 las cesiones que tengan por objeto no un terreno susceptible de edificación, sino uno sobre el cual se asienta un edificio que se considera ya edificado, incluso si el transmitente ha presentado solicitud de licencia de obras para la demolición y reconstrucción del inmueble y el adquirente ha solicitado su cambio de titularidad, siendo relevante la destinación edificatoria conferida originariamente a un área no edificada en sede de planificación urbanística y no aquella restablecida a raíz de una intervención, por parte del cedente o del cesionario, sobre un área ya edificada.

Esta máxima es decisiva. La Casación establece que la plusvalía gravable ex artículo 67, apartado 1, letra b) del TUIR se aplica solo si el objeto de la cesión es un terreno cuya valorización deriva de la edificabilidad originaria. Si en el terreno ya existe un edificio, la cesión no entra en esta hipótesis, incluso si se prevé demolerlo y reconstruirlo. El eje central es la "destinación edificatoria conferida originariamente a un área no edificada en sede de planificación urbanística". La norma grava el valor añadido de un área que de "no edificada" pasa a ser "edificable" por la planificación, no la recalificación de un área ya edificada. Los puntos clave:

• Cesión de área con edificio preexistente: no gravable como plusvalía de terreno edificable.
• Exclusión incluso si el transmitente ha iniciado procedimientos de demolición/reconstrucción.
• Solicitud de cambio de titularidad de licencia por parte del adquirente: irrelevante.
• Cuenta la destinación urbanística originaria del terreno, si carece de construcciones.

Conclusiones y Consideraciones Prácticas

El Auto n. 16047/2025 de la Casación aclara un aspecto crucial para el mercado inmobiliario. Esta orientación es fundamental para los operadores del sector. La presencia de un edificio transforma el objeto de la cesión de “terreno edificable” a “bien inmueble con edificio”, modificando el régimen fiscal. Para navegar con seguridad y para una correcta planificación, es indispensable una asesoría legal y fiscal especializada.