Plus-values sur Cession de Terrains : La Cour de Cassation clarifie l'Article 67 TUIR avec l'Ordonnance n° 16047/2025

Le fisc italien présente souvent des complexités, notamment en ce qui concerne la taxation des plus-values immobilières. L'ordonnance de la Cour de Cassation n° 16047 du 16 juin 2025, qui a opposé l'Avvocatura Generale dello Stato (A.) et Monsieur C., constitue un éclaircissement fondamental. Cette décision, rejetant la décision de la Commission Tributaire Régionale de Bologne, interprète l'article 67, alinéa 1, lettre b) du D.P.R. n° 917 de 1986 (TUIR) concernant la cession de terrains.

Terrain Constructible ou Terrain avec Bâtiment : La Distinction Cruciale

L'article 67, alinéa 1, lettre b) du TUIR taxe les plus-values issues de la cession de terrains susceptibles d'utilisation à des fins de construction, visant à imposer la valorisation urbanistique. La Cour de Cassation s'est penchée sur la question de savoir si la cession d'un terrain avec un bâtiment existant, même destiné à être démoli et reconstruit, relève de cette taxation. La Cour a apporté une réponse claire, délimitant l'imposition.

En matière de taxation des plus-values résultant de l'utilisation du sol, ne relèvent pas du champ d'application de l'art. 67, alinéa 1, lett. b), du d.P.R. n° 917 de 1986 les cessions portant non pas sur un terrain susceptible de construction, mais sur un terrain sur lequel s'élève un bâtiment déjà construit, même si le cédant a présenté une demande de permis de construire pour la démolition et la reconstruction de l'immeuble et que l'acquéreur en a demandé le transfert, la destination de construction initialement conférée à une zone non bâtie lors de la planification urbanistique étant pertinente, et non celle rétablie suite à une intervention, par le cédant ou le cessionnaire, sur une zone déjà bâtie.

Cette maxime est décisive. La Cour de Cassation établit que la plus-value imposable selon l'article 67, alinéa 1, lettre b) du TUIR s'applique uniquement si l'objet de la cession est un terrain dont la valorisation découle de sa constructibilité d'origine. Si un bâtiment est déjà présent sur le terrain, la cession ne relève pas de cette catégorie, même si sa démolition et sa reconstruction sont prévues. Le cœur du problème réside dans la "destination de construction initialement conférée à une zone non bâtie lors de la planification urbanistique". La norme taxe la valeur ajoutée d'une zone qui, de "non bâtie", devient "constructible" par la planification, et non la requalification d'une zone déjà bâtie. Les points clés :

• Cession d'une zone avec un bâtiment préexistant : non imposable comme plus-value de terrain constructible.
• Exclusion même si le cédant a initié des procédures de démolition/reconstruction.
• Demande de transfert de permis par l'acquéreur : sans incidence.
• La destination urbanistique d'origine du terrain, s'il était dépourvu de constructions, est déterminante.

Conclusions et Observations Pratiques

L'ordonnance n° 16047/2025 de la Cour de Cassation clarifie un aspect crucial pour le marché immobilier. Cette orientation est fondamentale pour les opérateurs du secteur. La présence d'un bâtiment transforme l'objet de la cession de "terrain constructible" en "bien immobilier avec bâtiment", modifiant le régime fiscal. Pour naviguer en toute sécurité et pour une planification adéquate, une consultation juridique et fiscale spécialisée est indispensable.