Lucros de Alienação de Terrenos: A Cassação com Acórdão n.º 16047/2025 Esclarece o Art. 67 TUIR

O fisco italiano apresenta frequentemente complexidades, especialmente na tributação de lucros imobiliários. O Acórdão do Tribunal da Cassação n.º 16047 de 16 de junho de 2025, que opôs a Advocacia-Geral do Estado (A.) e o Sr. C., constitui um esclarecimento fundamental. Esta decisão, ao rejeitar a decisão da Comissão Tributária Regional de Bolonha, interpreta o artigo 67, n.º 1, alínea b) do D.P.R. n.º 917 de 1986 (TUIR) em matéria de alienação de terrenos.

Terreno Edificável ou Terreno com Edifício: A Distinção Crucial

O artigo 67, n.º 1, alínea b) do TUIR tributa os lucros de alienação de terrenos suscetíveis de utilização edificatória, visando atingir a valorização urbanística. A Cassação abordou se a alienação de um terreno com edifício existente, mesmo que destinado a demolição e reconstrução, se enquadra nesta tributação. A Corte forneceu uma resposta clara, delimitando a tributabilidade.

Em matéria de tributação de lucros decorrentes da utilização do solo, não se enquadram no âmbito de aplicação do art. 67, n.º 1, alínea b), do D.P.R. n.º 917 de 1986 as alienações que tenham por objeto não um terreno suscetível de edificação, mas um sobre o qual exista um edifício a considerar já edificado, mesmo que o alienante tenha apresentado pedido de licença de construção para demolição e reconstrução do imóvel e o adquirente tenha solicitado a sua transferência, sendo relevante a destinação edificatória originalmente conferida a área não edificada em sede de planeamento urbanístico e não aquela restaurada, por intervenção do cedente ou do cessionário, sobre área já edificada.

Esta máxima é decisiva. A Cassação estabelece que o lucro tributável nos termos do artigo 67, n.º 1, alínea b) do TUIR se aplica apenas se o objeto da alienação for um terreno cuja valorização derive da edificabilidade originária. Se no terreno já existir um edifício, a alienação não se enquadra nesta situação, mesmo que se preveja a sua demolição e reconstrução. O cerne da questão é a "destinação edificatória originalmente conferida a área não edificada em sede de planeamento urbanístico". A norma tributa o valor acrescentado de uma área que de "não edificada" se torna "edificável" por força do planeamento, e não a requalificação de uma área já edificada. Os pontos chave:

• Alienação de área com edifício preexistente: não tributável como lucro de terreno edificável.
• Exclusão mesmo que o alienante tenha iniciado procedimentos de demolição/reconstrução.
• Pedido de transferência de licença pelo adquirente: irrelevante.
• Conta a destinação urbanística originária do terreno, se desprovido de construções.

Conclusões e Considerações Práticas

O Acórdão n.º 16047/2025 da Cassação esclarece um aspeto crucial para o mercado imobiliário. Este entendimento é fundamental para os operadores do setor. A presença de um edifício transforma o objeto da alienação de “terreno edificável” para “bem imóvel com edifício”, alterando o regime fiscal. Para navegar com segurança e para uma correta planificação, é indispensável uma consultoria jurídica e fiscal especializada.