Κέρδη από Πώληση Οικοπέδων: Η Απόφαση του Αρείου Πάγου με Διάταξη υπ' αριθμ. 16047/2025 διευκρινίζει το Άρθρο 67 του TUIR

Το ιταλικό φορολογικό σύστημα παρουσιάζει συχνά πολυπλοκότητα, ειδικά όσον αφορά τη φορολόγηση των υπεραξιών ακινήτων. Η Διάταξη του Αρείου Πάγου υπ' αριθμ. 16047 της 16ης Ιουνίου 2025, στην οποία αντιπαρατέθηκαν η Γενική Εισαγγελία του Κράτους (Α.) και ο κ. C., αποτελεί μια θεμελιώδη διευκρίνιση. Αυτή η απόφαση, απορρίπτοντας την απόφαση της Περιφερειακής Φορολογικής Επιτροπής της Μπολόνια, ερμηνεύει το άρθρο 67, παράγραφος 1, στοιχείο β) του Προεδρικού Διατάγματος υπ' αριθμ. 917 του 1986 (TUIR) σχετικά με την πώληση οικοπέδων.

Οικοδομήσιμο Οικόπεδο ή Οικόπεδο με Κτίσμα: Η Κρίσιμη Διάκριση

Το άρθρο 67, παράγραφος 1, στοιχείο β) του TUIR φορολογεί τις υπεραξίες από την πώληση οικοπέδων που μπορούν να χρησιμοποιηθούν για οικοδομικούς σκοπούς, με στόχο την επιβολή φόρου στην πολεοδομική αξιοποίηση. Ο Άρειος Πάγος εξέτασε εάν η πώληση οικοπέδου με υφιστάμενο κτίσμα, ακόμη και αν προορίζεται για κατεδάφιση και ανακατασκευή, εμπίπτει σε αυτή τη φορολόγηση. Το Δικαστήριο έδωσε μια σαφή απάντηση, οριοθετώντας την φορολογησιμότητα.

Σχετικά με τη φορολόγηση των υπεραξιών που προκύπτουν από τη χρήση του εδάφους, δεν εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής του άρθρου 67, παράγραφος 1, στοιχείο β), του π.δ. υπ' αριθμ. 917 του 1986 οι πωλήσεις που αφορούν όχι ένα οικόπεδο που μπορεί να οικοδομηθεί, αλλά ένα στο οποίο υπάρχει ένα κτίσμα που θεωρείται ήδη οικοδομημένο, ακόμη και αν ο πωλητής έχει υποβάλει αίτηση για οικοδομική άδεια κατεδάφισης και ανακατασκευής του ακινήτου και ο αγοραστής έχει ζητήσει τη μεταβίβαση της άδειας, καθώς είναι σημαντική η αρχική οικοδομική χρήση που έχει παραχωρηθεί σε μη οικοδομήσιμη περιοχή στο πλαίσιο της πολεοδομικής σχεδίασης και όχι αυτή που αποκαθίσταται μετά από παρέμβαση, από τον πωλητή ή τον αγοραστή, σε ήδη οικοδομημένη περιοχή.

Αυτή η μέγιστη είναι καθοριστική. Ο Άρειος Πάγος ορίζει ότι η φορολογητέα υπεραξία σύμφωνα με το άρθρο 67, παράγραφος 1, στοιχείο β) του TUIR εφαρμόζεται μόνο εάν το αντικείμενο της πώλησης είναι ένα οικόπεδο του οποίου η αξία προέρχεται από την αρχική οικοδομησιμότητα. Εάν στο οικόπεδο υπάρχει ήδη κτίσμα, η πώληση δεν εμπίπτει σε αυτή την περίπτωση, ακόμη και αν προβλέπεται η κατεδάφισή του και η ανακατασκευή του. Το κέντρο βάρους είναι η "αρχική οικοδομική χρήση που έχει παραχωρηθεί σε μη οικοδομήσιμη περιοχή στο πλαίσιο της πολεοδομικής σχεδίασης". Ο νόμος φορολογεί την προστιθέμενη αξία μιας περιοχής που από "μη οικοδομήσιμη" γίνεται "οικοδομήσιμη" λόγω της σχεδίασης, όχι την ανακατασκευή μιας ήδη οικοδομημένης περιοχής. Τα βασικά σημεία:

• Πώληση περιοχής με προϋπάρχον κτίσμα: δεν φορολογείται ως υπεραξία από οικοδομήσιμο οικόπεδο.
• Αποκλεισμός ακόμη και αν ο πωλητής έχει ξεκινήσει διαδικασίες κατεδάφισης/ανακατασκευής.
• Αίτηση μεταβίβασης άδειας από τον αγοραστή: αδιάφορη.
• Σημασία έχει η αρχική πολεοδομική χρήση του οικοπέδου, εάν δεν υπήρχαν κτίσματα.

Συμπεράσματα και Πρακτικές Παρατηρήσεις

Η Διάταξη υπ' αριθμ. 16047/2025 του Αρείου Πάγου διευκρινίζει μια κρίσιμη πτυχή για την αγορά ακινήτων. Αυτή η κατεύθυνση είναι θεμελιώδης για τους φορείς του κλάδου. Η παρουσία ενός κτίσματος μετατρέπει το αντικείμενο της πώλησης από "οικοδομήσιμο οικόπεδο" σε "ακίνητο με κτίσμα", τροποποιώντας το φορολογικό καθεστώς. Για να κινηθείτε με ασφάλεια και για σωστό σχεδιασμό, είναι απαραίτητη εξειδικευμένη νομική και φορολογική συμβουλευτική.