Porta në Kondominium: shumicë e thjeshtë apo e kualifikuar? Orientimi i Gjykatës së Lartë me vendimin nr. 16148/2025

Menaxhimi i pjesëve të përbashkëta në kondominium shpesh gjeneron pyetje, veçanërisht kur bëhet fjalë për ndërhyrje që prekin sigurinë, siç është instalimi i portave. Pyetja kyçe është: këto punime kërkojnë një shumicë të kualifikuar, tipike për "risitë", apo një shumicë të thjeshtë? Gjykata e Lartë, me vendimin nr. 16148 të datës 16 qershor 2025, ka dhënë një sqarim thelbësor, duke përcaktuar kufijtë midis risisë dhe rregullimit të përdorimit.

Kuadri Normativ: Risitë dhe Shumicat

Kodi Civil dallon punimet në kondominium. Neni 1120 i Kodit Civil përcakton risitë si modifikime që ndryshojnë substancën ose destinimin e pjesëve të përbashkëta, duke kërkuar, sipas nenit 1136, paragrafi 5, të Kodit Civil, një shumicë të kualifikuar (dy të tretat e vlerës së ndërtesës). Ky normë mbron interesat e banorëve kundër modifikimeve thelbësore. Megjithatë, jo të gjitha ndërhyrjet në pjesët e përbashkëta hyjnë në këtë kategori të ngushtë.

Masa e Gjykatës së Lartë: Dallim Kyç

Vendimi nr. 16148/2025 i Seksionit të Dytë Civil të Gjykatës së Lartë, i kryesuar nga Dr. M. F. dhe raportues Dr. R. G., trajton rastin e instalimit të portave. Në mosmarrëveshjen midis D. (G. G.) dhe C. (E. C.), Gjykata Supreme ka rrëzuar rekursin, duke konsoliduar një orientim.

Në temën e kondominiumit në ndërtesa, nuk ka për objekt një risi dhe, prandaj, nuk kërkon miratimin me një numër votash që përfaqëson dy të tretat e vlerës së ndërtesës, vendimin e asamblesë me të cilin urdhërohet vendosja e portave në hyrje të zonës së kondominiumit, për të rregulluar kalimin këmbësor dhe automjeteve duke penguar hyrjen e paekontrolluar të të huajve, pasi ajo i përket përdorimit dhe rregullimit të sendit të përbashkët, pa ndryshuar funksionin ose destinimin e tij, as duke shuar ose kufizuar të drejtën e përdorimit të banorëve.

Ky vendim sqaron se instalimi i portave për sigurinë nuk është një risi. Arsyeja qëndron në faktin se ky punim:

• Nuk ndryshon funksionin ose destinimin e zonës së hyrjes.
• Nuk shuan dhe as nuk kufizon në mënyrë të konsiderueshme të drejtën e përdorimit të banorëve.

Ndërhyrja synon të rregullojë përdorimin e sendit të përbashkët për arsye sigurie, jo të modifikojë natyrën e tij ose të pengojë përdorimin e tij. Si rrjedhojë, është e mjaftueshme shumica e thjeshtë (Neni 1136, paragrafi 2, i Kodit Civil), siç është mbështetur tashmë në vendime të mëparshme të ngjashme si nr. 4340 të vitit 2013.

Siguria dhe Bilancimi i Interesave

Ky interpretim lehtëson miratimin e masave thelbësore të sigurisë. Nevoja për të mbrojtur pronën dhe banorët po rritet, dhe orientimi i Gjykatës së Lartë lejon zbatimin e këtyre ndërhyrjeve pa barrën procedurale të shumicave të kualifikuara. Kështu realizohet një ekuilibër midis mbrojtjes së sigurisë kolektive dhe ruajtjes së së drejtës së përdorimit individual, me kusht që punimi të mos sjellë ndryshime thelbësore ose kufizime të tepërta.

Konkluzione dhe Këshilla Praktike

Vendimi nr. 16148/2025 është një referencë e rëndësishme për të drejtën e kondominiumit. Ai rithekson se instalimi i portave për sigurinë bën pjesë në rregullimin e përdorimit të pjesëve të përbashkëta dhe nuk kërkon shumicën e kualifikuar. Kjo thjeshton vendimet e asamblesë që synojnë përmirësimin e sigurisë, me kusht që ndërhyrjet të mos ndryshojnë funksionin ose destinimin dhe të mos kufizojnë përdorimin nga banorët. Për administratorët dhe banorët, është thelbësore të vlerësohet natyra e ndërhyrjes për të garantuar zbatimin e duhur të normave dhe parandaluar mosmarrëveshjet.