Upravnik stavbe in izredna dela: Kasacijsko sodišče s sklepom št. 16290 iz leta 2025 pojasnjuje dolžnosti nadzora

Upravljanje stavbe je zapletena naloga, ki zahteva pozornost in strokovnost, še posebej pri izvajanju izrednih vzdrževalnih del. Ta dela, pogosto draga in občutljiva, vključujejo celotno skupnost etažnih lastnikov in zahtevajo skrbno nadzorstvo. Kakšen je natančen obseg odgovornosti upravnika v teh okoliščinah? Kasacijsko sodišče s sklepom št. 16290 z dne 17. junija 2025 ponuja ključno pojasnilo, s poudarkom na obveznosti nadzora, ki bremeni upravnika, tudi ob prisotnosti izvajalca in vodje del.

Ključna vloga upravnika pri upravljanju stavbe

Upravnik stavbe, osrednja oseba v življenju vsake skupne stavbe, je obdarjen s sklopom nalog in dolžnosti, ki so natančno opredeljene v členih 1130 in 1131 civilnega zakonika. Ti členi določajo vlogo upravljanja in zastopanja, ki presega zgolj pobiranje prispevkov etažnih lastnikov. Med njegove primarne funkcije sodita ohranjanje skupnih delov stavbe in izvajanje sklepov skupščine. Ko skupščina sklene izvesti izredna vzdrževalna dela, kot je obnova fasade ali popravilo strehe, mora upravnik voditi kompleksen projekt, ki pogosto vključuje sklenitev pogodbe z zunanjimi izvajalci in imenovanje vodje del. Prav v tem trenutku se pojavljajo vprašanja o obsegu njegove obveznosti nadzora.

Odločba Kasacijskega sodišča: Luč na odgovornost

Sklep št. 16290 iz leta 2025, ki ga je izdala druga sekcija Kasacijskega sodišča, v primeru, v katerem sta bila stranki C. (M. A.) in A. (C. C.), razveljavlja in vrne v ponovno obravnavo prejšnjo odločbo Apelacijskega sodišča v Anconi z dne 3. februarja 2020, s čimer ponovno močno potrjuje ključno načelo. Vrhovno sodišče je pojasnilo, da upravnik ne more zgolj prenesti naloge in se umakniti. Tukaj je celoten povzetek, ki je vodil to pomembno odločitev:

Glede etažne lastnine upravnik, ki je zadolžen za izredne dejavnosti v zvezi s sklenitvijo pogodbe za vzdrževanje stavbe, ni oproščen obveznosti nadzora nad izvajalcem in vodjo del, saj mu kot zastopniku naročnika – etažne lastnine – in ob upoštevanju posebnih pooblastil, ki mu jih je podelila skupščina, pripada naloga nadzorovanja poteka del, preverjanja njihovega stanja, ugotavljanja, da izvedba del poteka v rokih in v skladu s pogoji, določenimi v pogodbi, ter da je izvedena v skladu s pravili stroke, opravljanja ali zavračanja plačil glede na skladnost opravljenega dela s količinskimi ali kakovostnimi določbami pogodbenih klavzul, ter pravočasnega obveščanja etažnih lastnikov o morebitnih nastalih težavah pri izvajanju pogodbe, ki bi objektivno vplivale na upravljavski odnos.

Ta povzetek je ključnega pomena. To pomeni, da tudi če je upravnik dela zaupal specializiranemu izvajalcu in imenoval vodjo del za tehnično nadzorstvo, njegova vloga jamca in zastopnika etažne lastnine ni izčrpana. Upravnik mora še naprej aktivno nadzorovati ne le delo izvajalca, temveč tudi učinkovitost nadzora vodje del. Njegova dolžnost je zagotoviti, da izvedba del poteka v skladu s pogodbo o izvedbi del in pravili stroke, ter upravljati plačila na podlagi dejanskega napredka in kakovosti del. Poleg tega je bistveno, da etažne lastnike pravočasno obvešča o morebitnih težavah ali ovirah, ki bi lahko vplivale na odnos ali stroške.

Praktične posledice za etažne lastnike in upravnike

Ta odločba ima pomembne posledice tako za upravnike kot za etažne lastnike. Za upravnike je sodba opozorilo, naj ne podcenjujejo truda, potrebnega pri upravljanju izrednih del. Ne zadošča le podpis pogodbe; potrebna je stalna prisotnost in natančno preverjanje. To pomeni:

• Natančen nadzor nad potekom del in njihovo skladnostjo s projektom in specifikacijami.
• Preverjanje pravilnosti potrdil in tehnične dokumentacije.
• Skrbno upravljanje plačil, ki so tesno povezana z dejanskim napredkom in kakovostjo del.
• Pregledna in proaktivna komunikacija z etažnimi lastniki o vseh kritičnih vidikih ali odstopanjih od načrta.

Za etažne lastnike ta odločba krepi njihov položaj. Upravičeni so pričakovati skrbno ravnanje in stalno nadzorstvo s strani upravnika. V primeru težav v zvezi z izrednimi deli sodba ponuja trdnejšo podlago za zahtevanje odgovornosti upravnika za njegovo ravnanje, če ni izpolnil svojih nadzornih dolžnosti. To načelo je v skladu s sodno prakso, ki, kot je navedeno tudi v prejšnjih povzetkih (št. 25251 iz leta 2008 in št. 24058 iz leta 2022), krepi odgovornost upravnika v zvezi s pravilnim upravljanjem in ohranjanjem skupnih delov.

Zaključek: Opozorilo k skrbnosti

Sklep št. 16290 iz leta 2025 Kasacijskega sodišča je zelo pomemben izrek, ki poudarja pomen skrbnosti in odgovornosti upravnika stavbe pri upravljanju izrednih del. To ni zgolj birokratsko breme, temveč bistvena obveznost varovanja interesov etažnih lastnikov, ki se kaže v aktivnem in neprenosljivem nadzoru. Za upravnike to pomeni sprejetje proaktivnega in natančnega pristopa; za etažne lastnike pa predstavlja dodatno jamstvo za pravilno izvedbo del in ohranjanje vrednosti njihove nepremičnine. Preglednost in strokovnost ostajata stebra učinkovitega in zakonsko skladnega upravljanja stavbe.