Upravnik stambene zgrade i vanredni radovi: Kasacioni sud pojašnjava dužnosti nadzora Odlukom br. 16290 iz 2025.

Upravljanje stambenom zgradom je složen zadatak koji zahteva pažnju i profesionalnost, posebno kada je reč o vanrednim radovima održavanja. Ovi radovi, često skupi i osetljivi, uključuju celu zajednicu stanara i zahtevaju pažljiv nadzor. Ali koji je tačan obim odgovornosti upravnika u ovim kontekstima? Kasacioni sud, Odlukom br. 16290 od 17. juna 2025. godine, pruža ključno pojašnjenje, naglašavajući obavezu nadzora koja tereti upravnika, čak i u prisustvu izvođača radova i nadzornog inženjera.

Ključna uloga upravnika u upravljanju stambenom zgradom

Upravnik stambene zgrade, centralna figura u životu svake zajedničke zgrade, obdaren je nizom dobro definisanih ovlašćenja i dužnosti članovima 1130 i 1131 Građanskog zakonika. Ovi članovi definišu ulogu upravljanja i zastupanja koja prevazilazi puko prikupljanje doprinosa za održavanje. Među njegovim primarnim funkcijama su očuvanje zajedničkih delova zgrade i sprovođenje odluka skupštine. Kada skupština odluči da preduzme vanredne radove održavanja, kao što je obnova fasade ili popravka krova, upravnik mora da upravlja složenim projektom koji često podrazumeva dodeljivanje ugovora eksternim preduzećima i imenovanje nadzornog inženjera. Upravo u ovom trenutku nastaju pitanja o obimu njegove obaveze nadzora.

Odluka Kasacionog suda: Svetlo na odgovornost

Odlukom br. 16290 iz 2025. godine, koju je doneo Drugi odsek Kasacionog suda, u slučaju koji je suprotstavio C. (M. A.) i A. (C. C.), poništena je prethodna odluka Apelacionog suda u Ankoni od 3. februara 2020. godine, snažno ponavljajući ključni princip. Vrhovni sud je pojasnio da upravnik ne može jednostavno delegirati zadatak i odustati. Evo integralne maksime koja je vodila ovu važnu odluku:

U pogledu stambene zgrade, upravnik zadužen za vanredne aktivnosti u vezi sa dodeljivanjem ugovora za održavanje zgrade nije oslobođen obaveze nadzora nad izvođačem radova i nadzornim inženjerom, budući da mu, kao predstavniku naručioca stambene zgrade i uzimajući u obzir specifična ovlašćenja koja mu je poverila skupština, pripada zadatak da kontroliše tok radova, da proveri njihovo stanje, da utvrdi da li se izvođenje radova odvija u rokovima i prema uslovima utvrđenim ugovorom i u skladu sa pravilima struke, da vrši ili odbija plaćanja u zavisnosti od korespondencije obavljenog dela sa kvantitativnim ili kvalitativnim predviđanjima ugovornih klauzula, da blagovremeno obavesti stanare o eventualnim poteškoćama koje su nastale u izvođenju ugovora, a koje objektivno mogu uticati na upravni odnos.

Ova maksima je od ključnog značaja. To znači da, čak i ako je upravnik poverio radove specijalizovanom preduzeću i imenovao nadzornog inženjera za tehnički nadzor, njegova uloga garanta i predstavnika stambene zgrade nije iscrpljena. Upravnik mora nastaviti aktivno da nadzire, ne samo rad preduzeća, već i efikasnost nadzora nadzornog inženjera. Njegova je dužnost da osigura da se izvođenje radova odvija u skladu sa ugovorenim ugovorom o radu i pravilima struke, kao i da upravlja plaćanjima na osnovu stvarnog napretka i kvaliteta radova. Nadalje, ključno je da blagovremeno obavesti stanare o svim problemima ili poteškoćama koje mogu nastati, a koje utiču na odnos ili troškove.

Praktične implikacije za stambene zgrade i upravnike

Ova presuda ima značajne posledice kako za upravnike, tako i za stanare. Za upravnike, presuda predstavlja upozorenje da ne potcenjuju trud potreban za upravljanje vanrednim radovima. Nije dovoljno potpisati ugovore; potrebna je stalna prisutnost i precizna verifikacija. Ovo podrazumeva:

• Stalan nadzor nad napretkom radova i njihovom usklađenošću sa projektom i specifikacijama.
• Proveru pravilnosti sertifikata i tehničke dokumentacije.
• Pažljivo upravljanje plaćanjima, vezujući ih usko za stvarni napredak i kvalitet radova.
• Transparentnu i proaktivnu komunikaciju sa stanarima o svim kritičnim aspektima ili odstupanjima od plana.

Za stanare, ova odluka jača njihovu poziciju. Oni imaju pravo da očekuju savesno postupanje i stalni nadzor od strane upravnika. U slučaju problema u vezi sa vanrednim radovima, presuda pruža čvršću osnovu za traženje odgovornosti od upravnika za njegovo postupanje, ukoliko nije ispunio svoje dužnosti nadzora. Ovaj princip je u skladu sa sudskom praksom koja, kao što je pomenuto u prethodnim odlukama (br. 25251 iz 2008. i br. 24058 iz 2022.), teži jačanju odgovornosti upravnika u vezi sa pravilnim upravljanjem i očuvanjem zajedničkih delova.

Zaključak: Poziv na savesnost

Odluka br. 16290 iz 2025. godine Kasacionog suda je značajan stav koji naglašava važnost savesnosti i odgovornosti upravnika stambene zgrade u upravljanju vanrednim radovima. Ovo nije samo birokratsko opterećenje, već suštinska obaveza zaštite interesa stanara, koja se prevodi u aktivno i nedeljugivo nadzorno delovanje. Za upravnike, to znači usvajanje proaktivnog i pedantnog pristupa; za stanare, to predstavlja dodatnu garanciju pravilnog izvođenja radova i očuvanja vrednosti njihove imovine. Transparentnost i profesionalnost ostaju stubovi efikasnog i zakonitog upravljanja stambenom zgradom.