مدير العقار والأعمال الاستثنائية: محكمة النقض توضح واجبات الرقابة بالأمر رقم 16290 لعام 2025

تعد إدارة العقار مهمة معقدة تتطلب الانتباه والمهنية، خاصة عند التعامل مع أعمال الصيانة الاستثنائية. هذه الأعمال، التي غالباً ما تكون مكلفة وحساسة، تشمل مجتمع العقار بأكمله وتتطلب إشرافاً دقيقاً. ولكن ما هو النطاق الدقيق لمسؤوليات المدير في هذه السياقات؟ تقدم محكمة النقض، بموجب الأمر رقم 16290 المؤرخ في 17 يونيو 2025، توضيحاً أساسياً، مع التركيز على واجب الرقابة الذي يقع على عاتق المدير، حتى في وجود شركة مقاولة ومدير للمشروع.

الدور المحوري للمدير في إدارة العقار

مدير العقار، وهو شخصية مركزية في حياة كل مبنى مشترك، مكلف بمجموعة من الصلاحيات والواجبات المحددة بوضوح في المادتين 1130 و 1131 من القانون المدني. تحدد هاتان المادتان دوراً إدارياً وتمثيلياً يتجاوز مجرد تحصيل رسوم العقار. تشمل وظائفه الأساسية الحفاظ على الأجزاء المشتركة للمبنى وتنفيذ قرارات الجمعية العمومية. عندما تقرر الجمعية العمومية الشروع في أعمال صيانة استثنائية، مثل تجديد الواجهة أو إصلاح السقف، يجد المدير نفسه مسؤولاً عن إدارة مشروع معقد غالباً ما يتضمن إسناد عقد لشركات خارجية وتعيين مدير للمشروع. وهنا تنشأ تساؤلات حول نطاق واجب الرقابة لديه.

حكم محكمة النقض: منارة للمسؤولية

الأمر رقم 16290 لعام 2025، الصادر عن الدائرة الثانية لمحكمة النقض، في قضية جمعت بين (م. أ. س) و (ع. ع. أ)، نقض حكماً سابقاً لمحكمة استئناف أنكونا المؤرخ في 3 فبراير 2020، مؤكداً بقوة مبدأً أساسياً. أوضحت المحكمة العليا أن المدير لا يمكنه ببساطة تفويض المهمة والتنصل من المسؤولية. إليكم النص الكامل للمبدأ الذي وجه هذا القرار الهام:

فيما يتعلق بالعقارات المشتركة، فإن المدير المكلف بالنشاط الاستثنائي المتعلق بإسناد عقد لصيانة المبنى لا يُعفى من واجب مراقبة الشركة المتعاقدة ومدير المشروع، حيث يقع على عاتقه، بصفته ممثلاً للعقار صاحب العمل، ومع مراعاة الصلاحيات المحددة الممنوحة له من قبل الجمعية العمومية، مهمة الإشراف على سير الأعمال، والتحقق من حالتها، والتأكد من أن تنفيذ العمل يتم وفقاً للشروط والأحكام المنصوص عليها في العقد وبشكل فني سليم، وإجراء أو رفض المدفوعات بناءً على تطابق الجزء المنجز مع التوقعات الكمية أو النوعية لبنود العقد، وإبلاغ سكان العقار في الوقت المناسب بأي صعوبات طارئة في تنفيذ العقد قد تؤثر بشكل موضوعي على العلاقة الإدارية.

هذا المبدأ ذو أهمية بالغة. فهو يعني أنه حتى لو أسند المدير الأعمال إلى شركة متخصصة وعين مديراً للمشروع للإشراف الفني، فإن دوره كضامن وممثل للعقار لا ينتهي. يجب على المدير الاستمرار في المراقبة النشطة، ليس فقط على عمل الشركة، ولكن أيضاً على فعالية إشراف مدير المشروع. من واجبه التأكد من أن تنفيذ العمل يتم بما يتماشى مع ما تم الاتفاق عليه في عقد المقاولة ومع قواعد الفن، وإدارة المدفوعات بناءً على التقدم الفعلي وجودة الأعمال. علاوة على ذلك، من الضروري أن يبلغ سكان العقار في الوقت المناسب بأي مشاكل أو صعوبات قد تنشأ، مما يؤثر على العلاقة أو التكاليف.

الآثار العملية للعقارات والمديرين

لهذا الحكم آثار كبيرة على كل من المديرين وسكان العقارات. بالنسبة للمديرين، يمثل الحكم تحذيراً بعدم التقليل من الجهد المطلوب في إدارة الأعمال الاستثنائية. لا يكفي توقيع العقود؛ بل يتطلب الأمر حضوراً مستمراً وتحققاً دقيقاً. وهذا يعني:

• مراقبة مستمرة لتقدم الأعمال ومدى توافقها مع المشروع والمواصفات.
• التحقق من انتظام الشهادات والوثائق الفنية.
• إدارة دقيقة للمدفوعات، وربطها بشكل وثيق بحالة التقدم الفعلية وجودة الأعمال.
• تواصل شفاف واستباقي مع سكان العقار بشأن أي جوانب حرجة أو انحرافات عن الخطة.

بالنسبة لسكان العقارات، يعزز هذا القرار موقفهم. لديهم الحق في توقع عمل دؤوب وإشراف مستمر من قبل المدير. في حالة وجود مشاكل تتعلق بالأعمال الاستثنائية، يوفر الحكم أساساً أقوى لمساءلة المدير عن سلوكه، إذا لم يقم بواجباته الرقابية. يتماشى هذا المبدأ مع التوجه القضائي الذي، كما أشارت إليه المبادئ السابقة (رقم 25251 لعام 2008 ورقم 24058 لعام 2022)، يميل إلى تعزيز مسؤولية المدير فيما يتعلق بالإدارة الصحيحة للأجزاء المشتركة والحفاظ عليها.

الخلاصة: تحذير بالاجتهاد

الأمر رقم 16290 لعام 2025 الصادر عن محكمة النقض هو قرار ذو أهمية كبيرة، يؤكد على أهمية الاجتهاد والمسؤولية لدى مدير العقار في إدارة الأعمال الاستثنائية. لا يتعلق الأمر بمجرد عبء بيروقراطي، بل بواجب جوهري لحماية مصالح سكان العقار، والذي يترجم إلى نشاط رقابي نشط وغير قابل للتفويض. بالنسبة للمديرين، يعني هذا تبني نهج استباقي ودقيق؛ بالنسبة لسكان العقارات، يمثل ضمانة إضافية للتنفيذ الصحيح للأعمال والحفاظ على قيمة ممتلكاتهم. تظل الشفافية والمهنية الركائز الأساسية للإدارة الفعالة للعقار والمتوافقة مع القانون.