Der Verwalter und außerordentliche Arbeiten: Der Oberste Gerichtshof klärt die Überwachungspflichten mit der Anordnung Nr. 16290 von 2025

Die Verwaltung einer Eigentümergemeinschaft ist eine komplexe Aufgabe, die Aufmerksamkeit und Professionalität erfordert, insbesondere wenn es um außerordentliche Instandhaltungsarbeiten geht. Diese Arbeiten, die oft kostspielig und heikel sind, betreffen die gesamte Eigentümergemeinschaft und erfordern eine sorgfältige Überwachung. Aber was genau sind die Verantwortlichkeiten des Verwalters in diesen Kontexten? Der Oberste Gerichtshof (Corte di Cassazione) hat mit der Anordnung Nr. 16290 vom 17. Juni 2025 eine grundlegende Klarstellung vorgenommen und den Schwerpunkt auf die Überwachungspflicht des Verwalters gelegt, auch wenn ein beauftragtes Unternehmen und ein Bauleiter tätig sind.

Die entscheidende Rolle des Verwalters in der Eigentümergemeinschaftsverwaltung

Der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft, eine zentrale Figur im Leben jedes geteilten Gebäudes, ist mit einer Reihe von Befugnissen und Pflichten ausgestattet, die in den Artikeln 1130 und 1131 des Bürgerlichen Gesetzbuches (Codice Civile) klar definiert sind. Diese Artikel legen eine Verwaltungs- und Vertretungsrolle fest, die weit über die bloße Einziehung von Gemeinschaftsbeiträgen hinausgeht. Zu seinen Hauptaufgaben gehören die Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes und die Ausführung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Wenn die Versammlung beschließt, außerordentliche Instandhaltungsarbeiten durchzuführen, wie z. B. die Renovierung der Fassade oder die Reparatur des Daches, muss der Verwalter ein komplexes Projekt verwalten, das oft die Beauftragung eines externen Unternehmens und die Ernennung eines Bauleiters beinhaltet. Gerade in dieser Phase entstehen Fragen nach dem Umfang seiner Überwachungspflicht.

Das Urteil des Obersten Gerichtshofs: Ein Licht auf die Verantwortung

Die Anordnung Nr. 16290 von 2025, erlassen von der Zweiten Sektion des Obersten Gerichtshofs, in einem Fall, in dem C. (M. A.) und A. (C. C.) gegeneinander klagten, hebt eine frühere Entscheidung des Berufungsgerichts von Ancona vom 3. Februar 2020 auf und bekräftigt mit Nachdruck einen Grundsatz. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, dass der Verwalter die Aufgabe nicht einfach delegieren und sich dann zurückziehen kann. Hier ist die vollständige Leitsatzformulierung, die diese wichtige Entscheidung leitete:

Im Bereich der Eigentümergemeinschaften ist der Verwalter, der mit der außerordentlichen Tätigkeit im Zusammenhang mit der Beauftragung eines Auftragnehmers für die Instandhaltung des Gebäudes betraut ist, nicht von der Überwachungspflicht des beauftragten Unternehmens und des Bauleiters befreit. Ihm obliegt es als Vertreter des Auftraggebers der Eigentümergemeinschaft und unter Berücksichtigung der ihm von der Versammlung übertragenen spezifischen Befugnisse, die Durchführung der Arbeiten zu kontrollieren, deren Zustand zu überprüfen, festzustellen, dass die Ausführung des Werkes gemäß den vertraglich festgelegten Bedingungen und den anerkannten Regeln der Technik erfolgt, Zahlungen zu leisten oder zu verweigern, je nachdem, ob die erbrachte Leistung den quantitativen oder qualitativen Vorgaben der Vertragsbestimmungen entspricht, und die Eigentümer unverzüglich über etwaige Schwierigkeiten bei der Ausführung des Auftrags zu informieren, die objektiv geeignet sind, die Verwaltungsbeziehung zu beeinflussen.

Dieser Leitsatz ist von entscheidender Bedeutung. Er bedeutet, dass der Verwalter, auch wenn er die Arbeiten einem spezialisierten Unternehmen übertragen und einen Bauleiter für die technische Aufsicht ernannt hat, seine Rolle als Garant und Vertreter der Eigentümergemeinschaft nicht aufgibt. Der Verwalter muss weiterhin aktiv überwachen, nicht nur die Arbeit des Unternehmens, sondern auch die Wirksamkeit der Aufsicht durch den Bauleiter. Es ist seine Pflicht, sicherzustellen, dass die Ausführung des Werkes im Einklang mit dem, was im Werkvertrag vereinbart wurde, und den anerkannten Regeln der Technik erfolgt, und auch die Zahlungen auf der Grundlage des tatsächlichen Fortschritts und der Qualität der Arbeiten zu verwalten. Darüber hinaus ist es unerlässlich, dass er die Eigentümer unverzüglich über alle Probleme oder Schwierigkeiten informiert, die auftreten und die Beziehung oder die Kosten beeinflussen könnten.

Praktische Auswirkungen für Eigentümergemeinschaften und Verwalter

Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen sowohl für Verwalter als auch für Eigentümergemeinschaften. Für Verwalter ist das Urteil eine Mahnung, den Aufwand, der bei der Verwaltung außerordentlicher Arbeiten erforderlich ist, nicht zu unterschätzen. Es reicht nicht aus, Verträge zu unterzeichnen; ständige Präsenz und punktuelle Überprüfung sind erforderlich. Dies beinhaltet:

• Eine sorgfältige Kontrolle des Fortschritts der Arbeiten und ihrer Konformität mit dem Projekt und den Spezifikationen.
• Die Überprüfung der Ordnungsmäßigkeit von Zertifizierungen und technischen Dokumentationen.
• Eine umsichtige Zahlungsverwaltung, die eng an den tatsächlichen Fortschritt und die Qualität der Arbeiten gekoppelt ist.
• Eine transparente und proaktive Kommunikation mit den Eigentümern über alle kritischen Aspekte oder Abweichungen vom Plan.

Für die Eigentümergemeinschaften stärkt diese Entscheidung ihre Position. Sie haben das Recht, von einer sorgfältigen Vorgehensweise und einer ständigen Überwachung durch den Verwalter zu erwarten. Im Falle von Problemen im Zusammenhang mit außerordentlichen Arbeiten bietet das Urteil eine solidere Grundlage, um vom Verwalter Rechenschaft über sein Verhalten zu verlangen, falls er seinen Überwachungspflichten nicht nachgekommen ist. Dieser Grundsatz steht im Einklang mit der Rechtsprechung, die, wie auch in früheren Leitsätzen (Nr. 25251 von 2008 und Nr. 24058 von 2022) hervorgehoben, darauf abzielt, die Verantwortung des Verwalters für die ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche zu stärken.

Schlussfolgerungen: Eine Mahnung zur Sorgfalt

Die Anordnung Nr. 16290 von 2025 des Obersten Gerichtshofs ist eine bedeutende Entscheidung, die die Bedeutung der Sorgfalt und Verantwortung des Verwalters einer Eigentümergemeinschaft bei der Verwaltung außerordentlicher Arbeiten unterstreicht. Es handelt sich nicht um eine bloße bürokratische Last, sondern um eine wesentliche Verpflichtung zum Schutz der Interessen der Eigentümer, die sich in einer aktiven und nicht delegierbaren Überwachungstätigkeit niederschlägt. Für Verwalter bedeutet dies, einen proaktiven und sorgfältigen Ansatz zu verfolgen; für Eigentümergemeinschaften stellt dies eine zusätzliche Garantie für die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten und die Werterhaltung ihrer Immobilie dar. Transparenz und Professionalität bleiben die Säulen einer effektiven und gesetzeskonformen Verwaltung von Eigentümergemeinschaften.