Управляющий многоквартирным домом и внеплановые работы: Кассационный суд разъяснил обязанности по надзору Постановлением № 16290 от 2025 года

Управление многоквартирным домом — сложная задача, требующая внимания и профессионализма, особенно когда речь идет о проведении внеплановых ремонтных работ. Эти работы, часто дорогостоящие и деликатные, затрагивают все сообщество жильцов и требуют тщательного надзора. Но каковы точные границы ответственности управляющего в таких ситуациях? Кассационный суд своим Постановлением № 16290 от 17 июня 2025 года предлагает фундаментальное разъяснение, делая акцент на обязанности надзора, которая лежит на управляющем, даже при наличии подрядной организации и руководителя работ.

Ключевая роль управляющего в управлении многоквартирным домом

Управляющий многоквартирным домом, являющийся центральной фигурой в жизни каждого общего здания, наделен рядом четко определенных полномочий и обязанностей согласно статьям 1130 и 1131 Гражданского кодекса. Эти статьи определяют роль управления и представительства, которая выходит далеко за рамки простого сбора взносов жильцов. Среди его основных функций — сохранение общих частей здания и исполнение решений общего собрания. Когда общее собрание принимает решение о проведении внеплановых ремонтных работ, таких как ремонт фасада или крыши, управляющий оказывается перед необходимостью управлять сложным проектом, который часто включает в себя заключение договора подряда с внешними организациями и назначение руководителя работ. Именно в этот момент возникают вопросы о пределах его обязанности по надзору.

Решение Кассационного суда: Свет на ответственность

Постановление № 16290 от 2025 года, вынесенное Второй секцией Кассационного суда, по делу, в котором сторонами выступали К. (М. А.) и А. (С. С.), отменяет с передачей на новое рассмотрение предыдущее решение Апелляционного суда Анконы от 3 февраля 2020 года, решительно подтверждая основополагающий принцип. Высший суд разъяснил, что управляющий не может просто делегировать задачу и самоустраниться. Вот полный текст постановления, которым руководствовалось это важное решение:

В контексте управления многоквартирным домом, управляющий, которому поручена внеплановая деятельность, связанная с заключением договора подряда на техническое обслуживание здания, не освобождается от обязанности надзора за подрядной организацией и руководителем работ, поскольку, являясь представителем заказчика — многоквартирного дома, и учитывая конкретные полномочия, предоставленные ему общим собранием, он обязан контролировать ход работ, проверять их состояние, удостоверяться, что выполнение работ осуществляется в установленные сроки и в соответствии с условиями договора и правилами искусства, осуществлять или отказывать в платежах в зависимости от соответствия выполненного объема количественным или качественным показателям договорных условий, своевременно информировать жильцов о любых возникших трудностях при выполнении договора подряда, которые объективно могут повлиять на управленческие отношения.

Этот текст имеет решающее значение. Он означает, что даже если управляющий поручил работы специализированной организации и назначил руководителя работ для технического надзора, его роль гаранта и представителя многоквартирного дома не исчерпывается. Управляющий должен продолжать активно надзирать не только за работой подрядчика, но и за эффективностью надзора со стороны руководителя работ. Его обязанность — убедиться, что выполнение работ осуществляется в соответствии с условиями договора подряда и правилами искусства, а также управлять платежами в зависимости от фактического прогресса и качества работ. Кроме того, крайне важно, чтобы он своевременно сообщал жильцам о любых проблемах или трудностях, которые могут возникнуть и повлиять на отношения или затраты.

Практические последствия для жильцов и управляющих

Это решение имеет значительные последствия как для управляющих, так и для жильцов. Для управляющих постановление служит напоминанием о необходимости не недооценивать усилия, необходимые для управления внеплановыми работами. Недостаточно просто подписать контракты; требуется постоянное присутствие и точная проверка. Это подразумевает:

• Неустанный контроль за ходом работ и их соответствием проекту и техническому заданию.
• Проверка законности сертификатов и технической документации.
• Осторожное управление платежами, тесно увязывая их с фактическим прогрессом и качеством работ.
• Прозрачное и проактивное общение с жильцами по всем критическим аспектам или отклонениям от плана.

Для жильцов это решение укрепляет их позицию. Они имеют право ожидать добросовестных действий и постоянного надзора со стороны управляющего. В случае возникновения проблем, связанных с внеплановыми работами, постановление предоставляет более прочную основу для привлечения управляющего к ответственности за его действия, если он не выполнил свои обязанности по надзору. Этот принцип согласуется с судебной практикой, которая, как также упоминается в предыдущих постановлениях (№ 25251 от 2008 г. и № 24058 от 2022 г.), стремится усилить ответственность управляющего в отношении надлежащего управления и сохранения общих частей.

Заключение: Призыв к добросовестности

Постановление Кассационного суда № 16290 от 2025 года является весьма значимым решением, подчеркивающим важность добросовестности и ответственности управляющего многоквартирным домом при проведении внеплановых работ. Это не просто бюрократическое бремя, а существенная обязанность по защите интересов жильцов, которая выражается в активной и неделигируемой деятельности по надзору. Для управляющих это означает принятие проактивного и тщательного подхода; для жильцов — это дополнительная гарантия надлежащего выполнения работ и сохранения стоимости их имущества. Прозрачность и профессионализм остаются основой эффективного и законного управления многоквартирным домом.