O Administrador de Condomínio e as Obras Extraordinárias: A Cassação Esclarece os Deveres de Vigilância com a Ordem n.º 16290 de 2025

A gestão de um condomínio é uma tarefa complexa, que exige atenção e profissionalismo, especialmente quando se trata de enfrentar intervenções de manutenção extraordinária. Estas obras, frequentemente onerosas e delicadas, envolvem toda a comunidade condominial e requerem uma supervisão atenta. Mas qual é o exato perímetro das responsabilidades do administrador nestes contextos? A Corte de Cassação, com a Ordem n.º 16290 de 17 de junho de 2025, oferece um esclarecimento fundamental, pondo ênfase na obrigação de vigilância que recai sobre o administrador, mesmo na presença de uma empresa contratada e de um diretor de obra.

O Papel Crucial do Administrador na Gestão Condominial

O administrador de condomínio, figura central na vida de todo edifício partilhado, é investido de uma série de atribuições e deveres bem definidos pelos artigos 1130 e 1131 do Código Civil. Estes artigos delineiam um papel de gestão e representação que vai muito além da mera cobrança das quotas condominiais. Entre as suas funções primárias incluem-se a conservação das partes comuns do edifício e a execução das deliberações assembleares. Quando a assembleia decide empreender obras de manutenção extraordinária, como o refazimento da fachada ou a reparação do telhado, o administrador vê-se a ter de gerir um projeto complexo que frequentemente implica a adjudicação de um contrato a empresas externas e a nomeação de um diretor de obra. É precisamente neste momento que surgem interrogações sobre o alcance da sua obrigação de vigilância.

A Sentença da Cassação: Um Farol sobre a Responsabilidade

A Ordem n.º 16290 de 2025, emitida pela Segunda Seção da Corte de Cassação, num caso que opunha C. (M. A.) e A. (C. C.), anula com reenvio uma decisão anterior da Corte de Apelação de Ancona de 3 de fevereiro de 2020, reafirmando com força um princípio cardeal. A Suprema Corte esclareceu que o administrador não pode simplesmente delegar o encargo e desinteressar-se. Eis a máxima integral que guiou esta importante decisão:

Em tema de condomínio, o administrador encarregado da atividade extraordinária inerente à adjudicação de um contrato para a manutenção do edifício não é isento da obrigação de vigilância da empresa contratada e do diretor de obra, cabendo-lhe, como representante do condomínio-comitente e tendo em conta os específicos poderes conferidos pela assembleia, a tarefa de controlar o desenvolvimento das obras, de verificar o seu estado, de constatar que a execução da obra procede nos prazos e segundo as condições estabelecidas pelo contrato e a regra da arte, de efetuar ou negar os pagamentos em função da correspondência da parte concluída às previsões quantitativas ou qualitativas das cláusulas contratuais, de dar a conhecer tempestivamente aos condóminos as eventuais dificuldades surgidas na execução do contrato objetivamente idóneas a incidir na relação de gestão.

Esta máxima é de crucial importância. Significa que, mesmo que o administrador tenha confiado as obras a uma empresa especializada e nomeado um diretor de obra para a supervisão técnica, o seu papel de garante e representante do condomínio não se esgota. O administrador deve continuar a vigiar ativamente, não só sobre o operado da empresa, mas também sobre a eficácia da supervisão do diretor de obra. É seu dever assegurar que a execução da obra procede em linha com o acordado no contrato e com as regras da arte, gerindo também os pagamentos com base no avanço efetivo e na qualidade das obras. Além disso, é fundamental que comunique tempestivamente aos condóminos quaisquer problemas ou dificuldades que possam surgir, incidindo na relação ou nos custos.

Implicações Práticas para Condóminos e Administradores

Esta decisão tem repercussões significativas tanto para os administradores como para os condóminos. Para os administradores, a sentença representa um aviso para não subestimar o empenho exigido na gestão das obras extraordinárias. Não basta assinar os contratos; é necessária uma presença constante e uma verificação pontual. Isto implica:

• Um controlo assíduo sobre o avanço das obras e a sua conformidade com o projeto e o caderno de encargos.
• A verificação da regularidade das certificações e da documentação técnica.
• A gestão criteriosa dos pagamentos, ligando-os estritamente ao estado de avanço efetivo e à qualidade das obras.
• Uma comunicação transparente e proativa com os condóminos relativamente a qualquer aspeto crítico ou desvio do plano.

Para os condóminos, esta decisão reforça a sua posição. Têm o direito de esperar uma ação diligente e uma supervisão constante por parte do administrador. Em caso de problemáticas relativas às obras extraordinárias, a sentença oferece uma base mais sólida para exigir contas ao administrador pela sua conduta, caso não tenha cumprido os seus deveres de vigilância. Este princípio alinha-se com o orientação jurisprudencial que, como também recordado pelas máximas anteriores (N.º 25251 de 2008 e N.º 24058 de 2022), tende a reforçar a responsabilidade do administrador em relação à correta gestão e conservação das partes comuns.

Conclusões: Um Aviso à Diligência

A Ordem n.º 16290 de 2025 da Corte de Cassação é um pronunciamento de grande relevo, que sublinha a importância da diligência e da responsabilidade do administrador de condomínio na gestão das obras extraordinárias. Não se trata de um mero encargo burocrático, mas de uma obrigação substancial de tutela dos interesses dos condóminos, que se traduz numa atividade de vigilância ativa e não delegável. Para os administradores, isto significa adotar uma abordagem proativa e meticulosa; para os condóminos, representa uma garantia adicional sobre a correta execução das obras e a salvaguarda do valor do seu imóvel. A transparência e o profissionalismo permanecem os pilares de uma gestão condominial eficaz e conforme à lei.