L'administrateur de copropriété et les travaux extraordinaires : la Cour de cassation clarifie les devoirs de surveillance avec l'ordonnance n° 16290 de 2025

La gestion d'une copropriété est une tâche complexe, qui exige attention et professionnalisme, surtout lorsqu'il s'agit d'aborder des interventions de maintenance extraordinaire. Ces travaux, souvent onéreux et délicats, impliquent l'ensemble de la communauté condominiale et nécessitent une supervision attentive. Mais quel est le périmètre exact des responsabilités de l'administrateur dans ces contextes ? La Cour de cassation, avec l'ordonnance n° 16290 du 17 juin 2025, offre une clarification fondamentale, en mettant l'accent sur l'obligation de surveillance qui incombe à l'administrateur, même en présence d'une entreprise contractante et d'un directeur de travaux.

Le rôle crucial de l'administrateur dans la gestion de copropriété

L'administrateur de copropriété, figure centrale dans la vie de tout immeuble partagé, est investi d'une série d'attributions et de devoirs bien définis par les articles 1130 et 1131 du Code civil. Ces articles esquissent un rôle de gestion et de représentation qui va bien au-delà de la simple collecte des quotes-parts de copropriété. Parmi ses fonctions primaires figurent la conservation des parties communes de l'immeuble et l'exécution des délibérations de l'assemblée. Lorsque l'assemblée décide d'entreprendre des travaux de maintenance extraordinaire, tels que le ravalement de façade ou la réparation du toit, l'administrateur se trouve à devoir gérer un projet complexe qui implique souvent le recours à un marché avec des entreprises externes et la nomination d'un directeur de travaux. C'est précisément à ce stade que surgissent des interrogations sur la portée de son obligation de vigilance.

L'arrêt de la Cour de cassation : un phare sur la responsabilité

L'ordonnance n° 16290 de 2025, rendue par la deuxième chambre de la Cour de cassation, dans une affaire opposant C. (M. A.) et A. (C. C.), casse et renvoie une décision antérieure de la Cour d'appel d'Ancône du 3 février 2020, réaffirmant avec force un principe cardinal. La Cour suprême a précisé que l'administrateur ne peut pas simplement déléguer la tâche et se désintéresser. Voici la maxime intégrale qui a guidé cette importante décision :

En matière de copropriété, l'administrateur chargé de l'activité extraordinaire relative à l'attribution d'un marché pour la maintenance de l'immeuble n'est pas exonéré de l'obligation de surveillance de l'entreprise contractante et du directeur des travaux, lui revenant, en tant que représentant du copropriétaire mandant et compte tenu des pouvoirs spécifiques qui lui sont conférés par l'assemblée, la tâche de contrôler le déroulement des travaux, de vérifier leur état, d'établir que l'exécution de l'ouvrage progresse dans les délais et selon les conditions fixées par le contrat et dans les règles de l'art, d'effectuer ou de refuser les paiements en fonction de la correspondance de la partie réalisée aux prévisions quantitatives ou qualitatives des clauses contractuelles, de faire connaître sans délai aux copropriétaires les éventuelles difficultés survenues dans l'exécution du marché objectivement susceptibles d'affecter le rapport de gestion.

Cette maxime est d'une importance cruciale. Elle signifie que, même si l'administrateur a confié les travaux à une entreprise spécialisée et a nommé un directeur de travaux pour la supervision technique, son rôle de garant et de représentant de la copropriété ne s'épuise pas. L'administrateur doit continuer à surveiller activement, non seulement l'action de l'entreprise, mais aussi l'efficacité de la supervision du directeur des travaux. Il est de son devoir de s'assurer que l'exécution de l'ouvrage progresse conformément à ce qui a été convenu dans le contrat d'entreprise et selon les règles de l'art, en gérant également les paiements en fonction de l'avancement effectif et de la qualité des travaux. De plus, il est fondamental qu'il communique rapidement aux copropriétaires tout problème ou difficulté qui pourrait survenir, affectant le rapport ou les coûts.

Implications pratiques pour les copropriétaires et les administrateurs

Cette décision a des répercussions significatives tant pour les administrateurs que pour les copropriétaires. Pour les administrateurs, l'arrêt représente un avertissement de ne pas sous-estimer l'engagement requis dans la gestion des travaux extraordinaires. Il ne suffit pas de signer les contrats ; une présence constante et une vérification ponctuelle sont nécessaires. Cela implique :

• Un contrôle assidu de l'avancement des travaux et de leur conformité au projet et au cahier des charges.
• La vérification de la régularité des certifications et des documents techniques.
• La gestion prudente des paiements, en les liant étroitement à l'état d'avancement effectif et à la qualité des ouvrages.
• Une communication transparente et proactive avec les copropriétaires concernant tout aspect critique ou déviation du plan.

Pour les copropriétaires, cette décision renforce leur position. Ils ont le droit d'attendre une action diligente et une supervision constante de la part de l'administrateur. En cas de problèmes relatifs aux travaux extraordinaires, l'arrêt offre une base plus solide pour demander des comptes à l'administrateur sur sa conduite, s'il n'a pas rempli ses devoirs de surveillance. Ce principe s'aligne avec l'orientation jurisprudentielle qui, comme rappelé également par les maximes précédentes (n° 25251 de 2008 et n° 24058 de 2022), tend à renforcer la responsabilité de l'administrateur en relation avec la gestion et la conservation correctes des parties communes.

Conclusions : un avertissement à la diligence

L'ordonnance n° 16290 de 2025 de la Cour de cassation est une décision de grande importance, qui souligne l'importance de la diligence et de la responsabilité de l'administrateur de copropriété dans la gestion des travaux extraordinaires. Il ne s'agit pas d'une simple charge bureaucratique, mais d'une obligation substantielle de protection des intérêts des copropriétaires, qui se traduit par une activité de surveillance active et non délegable. Pour les administrateurs, cela signifie adopter une approche proactive et méticuleuse ; pour les copropriétaires, cela représente une garantie supplémentaire sur la correcte exécution des ouvrages et sur la sauvegarde de la valeur de leur bien immobilier. La transparence et le professionnalisme restent les piliers d'une gestion de copropriété efficace et conforme à la loi.