Servitute de trecere: comentariu la Ordonanța nr. 11243 din 2024

Recentă Ordonanță nr. 11243 din 26 aprilie 2024 a Curții de Casație a oferit clarificări importante privind servituțile de trecere, un subiect de mare relevanță în dreptul civil. Această hotărâre, care a casat o decizie anterioară a Curții de Apel din L'Aquila, se concentrează pe chestiunea dobândirii cu titlu originar și a ambulatorialității servituții, elemente cheie pentru înțelegerea drepturilor proprietarilor de terenuri.

Contextul juridic al servituții de trecere

Servitutea de trecere este un drept real care permite unui proprietar de fond (fond servient) să treacă prin alt fond (fond dominant). Conform articolului 1146 din Codul Civil, servitutea poate fi dobândită cu titlu originar sau derivativ. Hotărârea în discuție se ocupă în principal de prima formă de dobândire.

Servitute de trecere - Dobândire cu titlu originar în persoana autorului - Existență - Dobândire cu titlu derivativ de către cumpărătorul fondului - Ambulatorialitatea servituții - Consecințe - Necesitatea constatării raportului direct între cumpărător și fond - Excludere - Situație de fapt. Constatarea dobândirii cu titlu originar a servituții de trecere în favoarea autorului care transmite cu titlu derivativ fondul său, conform principiului ambulatorialității servituții, exclude necesitatea constatării existenței unui raport direct între cesionar și fondul dobândit. (În speță, S.C. a casat hotărârea care a considerat necesară verificarea condițiilor prevăzute de art. 1146 alin. 2, c.c. în persoana cesionarului unui fond pe care autorul dobândise deja dreptul de servitute de trecere cu titlu originar).

Ambulatorialitatea servituții și drepturile cumpărătorilor

Curtea a reiterat principiul ambulatorialității servituții, care stabilește că o servitute urmează fondul dominant chiar și în cazul transferului către terți. În acest sens, cumpărătorul fondului nu are nevoie să demonstreze un raport direct cu fondul pe care grevează servitutea, deoarece dreptul de trecere a fost deja dobândit de autor. Acest principiu simplifică situația pentru cumpărători, evitând complicații legate de verificarea drepturilor preexistente.

• Servitutea de trecere este un drept real care permite tranzitul pe un fond al altuia.
• Principiul ambulatorialității implică faptul că servitutea urmează fondul dominant chiar și în caz de transfer.
• Nu este necesară constatarea unui raport direct între cumpărător și fond pentru a beneficia de servitute.

Concluzii

În concluzie, Ordonanța nr. 11243 din 2024 reprezintă un pas important înainte în claritatea juridică privind servituțile de trecere. Aceasta confirmă validitatea principiului ambulatorialității și simplifică procedurile pentru cumpărătorii de fonduri, garantând astfel o mai mare certitudine și protecție a drepturilor de proprietate. Este fundamental pentru profesioniștii din domeniul juridic și pentru proprietarii de terenuri să înțeleagă aceste dispoziții pentru a evita litigii legale viitoare.