Servitude de passage : commentaire de l'ordonnance n° 11243 de 2024
La récente ordonnance n° 11243 du 26 avril 2024 de la Cour de cassation a apporté des éclaircissements importants concernant les servitudes de passage, un sujet de grande pertinence en droit civil. Cet arrêt, qui a cassé une décision antérieure de la Cour d'appel de l'Aquila, se concentre sur la question de l'acquisition à titre originaire et de l'ambulatoire de la servitude, éléments clés pour la compréhension des droits des propriétaires fonciers.
Le contexte juridique de la servitude de passage
La servitude de passage est un droit réel qui permet au propriétaire d'un fonds (fonds servant) de passer sur un autre fonds (fonds dominant). Selon l'article 1146 du Code civil, la servitude peut être acquise à titre originaire ou dérivatif. L'arrêt en question traite principalement de la première forme d'acquisition.
Servitude de passage - Acquisition à titre originaire au profit du cédant - Existence - Acquisition à titre dérivatif par l'acquéreur du fonds - Ambulatoire de la servitude - Conséquences - Nécessité de constater le rapport direct entre l'acquéreur et le fonds - Exclusion - Cas de figure. La constatation de l'acquisition à titre originaire de la servitude de passage au profit du cédant qui transmet à titre dérivatif son fonds, en vertu du principe d'ambulatoire de la servitude, exclut la nécessité de constater l'existence d'un rapport direct entre l'ayant cause et le fonds acquis. (Dans le cas d'espèce, la Cour de cassation a cassé l'arrêt qui avait estimé devoir vérifier les conditions de l'article 1146, alinéa 2, du Code civil, au profit de l'ayant cause d'un fonds sur lequel le cédant avait déjà acquis le droit de servitude de passage à titre originaire).
Ambulatoire de la servitude et droits des acquéreurs
La Cour a réaffirmé le principe de l'ambulatoire de la servitude, qui stipule qu'une servitude suit le fonds dominant même en cas de transfert à des tiers. En ce sens, l'acquéreur du fonds n'a pas besoin de démontrer un rapport direct avec le fonds sur lequel pèse la servitude, car le droit de passage a déjà été acquis par le cédant. Ce principe simplifie la situation pour les acquéreurs, en évitant des complications liées à la vérification de droits préexistants.
- La servitude de passage est un droit réel qui permet le transit sur un fonds autrui.
- Le principe d'ambulatoire implique que la servitude suit le fonds dominant même en cas de transfert.
- Il n'est pas nécessaire de constater un rapport direct entre l'acquéreur et le fonds pour bénéficier de la servitude.
Conclusions
En résumé, l'ordonnance n° 11243 de 2024 représente une avancée importante dans la clarté juridique concernant les servitudes de passage. Elle confirme la validité du principe d'ambulatoire et simplifie les procédures pour les acquéreurs de fonds, garantissant ainsi une plus grande certitude et protection des droits de propriété. Il est essentiel pour les professionnels du droit et les propriétaires fonciers de comprendre ces dispositions afin d'éviter de futurs litiges.
