Δουλεία διόδου: σχολιασμός της Διάταξης υπ' αριθ. 11243/2024

Η πρόσφατη Διάταξη υπ' αριθ. 11243 της 26ης Απριλίου 2024 του Αρείου Πάγου παρείχε σημαντικές διευκρινίσεις σχετικά με τις δουλείες διόδου, ένα θέμα μεγάλης σημασίας στο αστικό δίκαιο. Η εν λόγω απόφαση, η οποία ανέτρεψε προηγούμενη απόφαση του Εφετείου της Λ'Άκουιλα, επικεντρώνεται στο ζήτημα της πρωτότυπης κτήσης και της κινητικότητας της δουλείας, βασικά στοιχεία για την κατανόηση των δικαιωμάτων των ιδιοκτητών γης.

Το νομικό πλαίσιο της δουλείας διόδου

Η δουλεία διόδου είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα που επιτρέπει στον ιδιοκτήτη ενός ακινήτου (δεσπόζον ακίνητο) να διέρχεται μέσω ενός άλλου ακινήτου (δουλεύον ακίνητο). Σύμφωνα με το άρθρο 1146 του Αστικού Κώδικα, η δουλεία μπορεί να αποκτηθεί πρωτότυπα ή παραγώγως. Η εν λόγω απόφαση ασχολείται κυρίως με την πρώτη μορφή κτήσης.

Δουλεία διόδου - Πρωτότυπη κτήση υπέρ του δικαιοπαρόχου - Ύπαρξη - Παράγωγη κτήση από τον αγοραστή του ακινήτου - Κινητικότητα της δουλείας - Συνέπειες - Ανάγκη διαπίστωσης άμεσης σχέσης μεταξύ αγοραστή και ακινήτου - Αποκλεισμός - Περίπτωση. Η διαπίστωση της πρωτότυπης κτήσης της δουλείας διόδου υπέρ του δικαιοπαρόχου που μεταβιβάζει παραγώγως το ακίνητό του, λόγω της αρχής της κινητικότητας της δουλείας, αποκλείει την ανάγκη διαπίστωσης της ύπαρξης άμεσης σχέσης μεταξύ του δικαιοδόχου και του ακινήτου που αποκτήθηκε. (Στην προκειμένη περίπτωση ο Άρειος Πάγος ανέτρεψε την απόφαση που έκρινε ότι έπρεπε να ελεγχθούν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1146 παρ. 2 του Αστικού Κώδικα υπέρ του δικαιοδόχου ενός ακινήτου επί του οποίου ο δικαιοπάροχος είχε ήδη αποκτήσει το δικαίωμα δουλείας διόδου πρωτότυπα).

Κινητικότητα της δουλείας και δικαιώματα των αγοραστών

Το Δικαστήριο επανέλαβε την αρχή της κινητικότητας της δουλείας, η οποία ορίζει ότι μια δουλεία ακολουθεί το δεσπόζον ακίνητο ακόμη και σε περίπτωση μεταβίβασης σε τρίτους. Υπό αυτή την έννοια, ο αγοραστής του ακινήτου δεν χρειάζεται να αποδείξει άμεση σχέση με το ακίνητο επί του οποίου βαρύνει η δουλεία, καθώς το δικαίωμα διόδου έχει ήδη αποκτηθεί από τον δικαιοπάροχο. Αυτή η αρχή απλοποιεί την κατάσταση για τους αγοραστές, αποφεύγοντας επιπλοκές που σχετίζονται με την επαλήθευση προϋπαρχόντων δικαιωμάτων.

• Η δουλεία διόδου είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα που επιτρέπει τη διέλευση επί ξένου ακινήτου.
• Η αρχή της κινητικότητας συνεπάγεται ότι η δουλεία ακολουθεί το δεσπόζον ακίνητο ακόμη και σε περίπτωση μεταβίβασης.
• Δεν είναι απαραίτητη η διαπίστωση άμεσης σχέσης μεταξύ του αγοραστή και του ακινήτου για να επωφεληθεί από τη δουλεία.

Συμπεράσματα

Συνοπτικά, η Διάταξη υπ' αριθ. 11243 του 2024 αποτελεί ένα σημαντικό βήμα προς την νομική σαφήνεια σχετικά με τις δουλείες διόδου. Επιβεβαιώνει την εγκυρότητα της αρχής της κινητικότητας και απλοποιεί τις διαδικασίες για τους αγοραστές ακινήτων, εξασφαλίζοντας έτσι μεγαλύτερη βεβαιότητα και προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας. Είναι θεμελιώδες για τους νομικούς και τους ιδιοκτήτες γης να κατανοήσουν αυτές τις διατάξεις για να αποφύγουν μελλοντικές νομικές διαμάχες.