IMU e Catasto: a Cassação esclarece os pressupostos de incidência com a Ordem n.º 15975 de 2025

O Imposto Municipal sobre Imóveis (IMU) e o Catastro estão estritamente ligados, mas com nuances importantes. A Corte de Cassação, com a Ordem n.º 15975 de 15 de junho de 2025, fornece esclarecimentos cruciais sobre os pressupostos de sujeição ao IMU, especialmente em caso de imóveis ainda não cadastrados ou demolidos, como no caso examinado entre T. (R. C.) e G.

Inscrição Cadastral: Suficiência, não Necessidade para o IMU

A Suprema Corte estabelece que a inscrição de um imóvel no Catastro é pressuposto suficiente para o IMU, mas não necessário. O imposto é devido mesmo que não formalmente inscrito, desde que o bem seja "edificado" (concluído ou utilizado). Isso evita que a ausência de registro formal subtraia o bem da tributação.

Em matéria de IMU, a inscrição de uma unidade imobiliária, preexistente ou de nova construção, no cadastro predial constitui pressuposto suficiente para a sujeição do bem ao imposto municipal, mas não é também pressuposto necessário, sendo o imposto devido desde quando o bem apresente as condições para a sua inscrição, ou seja, desde quando o mesmo possa ser considerado "edificado" em razão da conclusão das obras relativas à sua construção ou desde quando o mesmo tenha sido anteriormente utilizado. (Numa situação em que ocorreu a demolição dos edifícios objeto de fiscalização, a S.C. afirmou que, uma vez que as unidades imobiliárias tributadas ainda resultavam inscritas no catastro e com atribuição de rendimento, a demolição não teve uma eficácia modificativa automática da obrigação tributária - como, ao invés, erroneamente considerado pela CTR - mas deveria ser declarada, estando-se perante uma variação que incide sobre a base tributável e correlacionada a um diferente pressuposto de incidência, constituído não mais pelo posse de uma unidade imobiliária, ligada ao rendimento cadastral, mas pela posse de uma área edificável, ligada ao valor venal).

Demolição de Imóveis: a Obrigação de Declaração

A Ordem esclarece que a demolição de um edifício não altera automaticamente a obrigação do IMU. Se o imóvel demolido permanecer cadastrado no Catastro com rendimento, o IMU continua a ser devido como edifício. A demolição é uma variação que deve ser formalmente declarada pelo contribuinte.

Somente após tal declaração, o pressuposto de incidência muda:

• De posse de edifício (base: rendimento cadastral).
• Para posse de área edificável (base: valor venal).

Esta transição é vital para o cálculo do IMU. É crucial atualizar tempestivamente o Catastro e as declarações fiscais para evitar erros e sanções.

Conclusões: a Correta Gestão Fiscal Imobiliária

A Ordem n.º 15975 de 2025 sublinha a importância da correspondência entre o estado real dos imóveis e os dados cadastrais/fiscais. O princípio de "suficiência mas não necessidade" da inscrição e a obrigação de declarar as variações são fundamentais. Uma gestão consciente e tempestiva, apoiada por profissionais do direito tributário, é essencial para a correta administração do patrimônio imobiliário.