IMU und Kataster: Kassationsgerichtshof klärt steuerliche Voraussetzungen mit Anordnung Nr. 15975 von 2025

Die Kommunale Einheitssteuer (IMU) und das Kataster sind eng miteinander verbunden, jedoch mit wichtigen Nuancen. Der Oberste Kassationsgerichtshof hat mit der Anordnung Nr. 15975 vom 15. Juni 2025 entscheidende Klarstellungen zu den Voraussetzungen für die IMU-Pflicht geliefert, insbesondere im Falle von noch nicht im Kataster eingetragenen oder abgerissenen Immobilien, wie im untersuchten Fall zwischen T. (R. C.) und G.

Katasteranmeldung: Ausreichend, aber nicht zwingend für die IMU

Der Oberste Gerichtshof legt fest, dass die Eintragung einer Immobilie im Kataster eine ausreichende, aber keine notwendige Voraussetzung für die IMU ist. Die Steuer ist auch dann geschuldet, wenn die Immobilie nicht formell eingetragen ist, sofern das Gut "gebaut" (fertiggestellt oder genutzt) ist. Dies verhindert, dass die fehlende formelle Registrierung das Gut der Besteuerung entzieht.

In Bezug auf die IMU stellt die Eintragung einer bestehenden oder neu gebauten Immobilieneinheit im Baukataster eine ausreichende Voraussetzung für die Unterwerfung des Gutes unter die Gemeindesteuer dar, ist aber nicht auch eine notwendige Voraussetzung, da die Steuer ab dem Zeitpunkt geschuldet ist, zu dem das Gut die Bedingungen für seine Eintragung erfüllt, d.h. ab dem Zeitpunkt, zu dem es als "gebaut" betrachtet werden kann, aufgrund der Fertigstellung der Arbeiten im Zusammenhang mit seinem Bau oder ab dem Zeitpunkt, zu dem es zuvor genutzt wurde. (In einem Fall, in dem die Abrissarbeiten der zu prüfenden Gebäude stattgefunden hatten, hat der Obergerichtshof festgestellt, dass, da die besteuerten Immobilieneinheiten weiterhin im Kataster eingetragen waren und eine Ertragszuweisung hatten, der Abriss keine automatische Änderung der Steuerschuld bewirkte – wie vom Steuergericht fälschlicherweise angenommen – sondern erklärt werden musste, da es sich um eine Veränderung handelte, die die Bemessungsgrundlage beeinflusste und mit einer anderen steuerlichen Voraussetzung verbunden war, die nicht mehr im Besitz einer Immobilieneinheit, verbunden mit dem Katasterertrag, sondern im Besitz eines bebaubaren Grundstücks, verbunden mit dem Verkehrswert, bestand).

Abriss von Immobilien: Die Deklarationspflicht

Die Anordnung stellt klar, dass der Abriss eines Gebäudes die IMU-Pflicht nicht automatisch ändert. Wenn das abgerissene Gebäude weiterhin im Kataster mit Ertrag eingetragen ist, ist die IMU weiterhin als Gebäude geschuldet. Der Abriss ist eine Veränderung, die vom Steuerzahler formell erklärt werden muss.

Erst nach dieser Erklärung ändert sich die steuerliche Voraussetzung:

• Vom Besitz eines Gebäudes (Basis: Katasterertrag).
• Zum Besitz eines bebaubaren Grundstücks (Basis: Verkehrswert).

Dieser Übergang ist für die Berechnung der IMU von entscheidender Bedeutung. Es ist unerlässlich, das Kataster und die Steuererklärungen rechtzeitig zu aktualisieren, um Fehler und Strafen zu vermeiden.

Schlussfolgerungen: Die korrekte steuerliche Immobilienverwaltung

Die Anordnung Nr. 15975 von 2025 unterstreicht die Bedeutung der Übereinstimmung zwischen dem tatsächlichen Zustand der Immobilien und den Kataster-/Steuerdaten. Der Grundsatz der "Ausreichendheit, aber nicht Notwendigkeit" der Eintragung und die Pflicht zur Erklärung von Änderungen sind von grundlegender Bedeutung. Eine bewusste und zeitnahe Verwaltung, unterstützt von Fachleuten für Steuerrecht, ist für die korrekte Verwaltung des eigenen Immobilienvermögens unerlässlich.