Zyski ze sprzedaży udziałów i nieruchomości w budowie: jasność Sądu Kasacyjnego w postanowieniu 14800/2025

W złożonym włoskim krajobrazie podatkowym interpretacja przepisów jest kluczowa. Zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży udziałów (PEX) jest znaczącym przywilejem podatkowym. Sąd Kasacyjny, w postanowieniu nr 14800 z dnia 02.06.2025 r., interweniuje w kluczowej kwestii: handlowego charakteru spółki, której udziały są przedmiotem obrotu, a która posiada nieruchomości w budowie. Dowiedzmy się, co oznacza ta decyzja.

Reżim PEX i wymóg handlowego charakteru zgodnie z art. 87 TUIR

Artykuł 87 ust. 1 Jednolitego Tekstu Praw o Podatkach Dochodowych (TUIR) reguluje zwolnienie z podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży udziałów. Wśród wymogów, spółka, której udziały są sprzedawane, musi prowadzić działalność gospodarczą. Litera d) artykułu 87 zakłada brak handlowego charakteru dla spółek, których wartość w przeważającej mierze składa się z nieruchomości niezwiązanych z działalnością gospodarczą. Ale co się dzieje, gdy nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą, nawet jeśli jest jeszcze w budowie?

Kwestia rozpatrywana przez Sąd Kasacyjny: nieruchomość w budowie a działalność gospodarcza

Sprawa rozpatrywana przez Sąd Najwyższy, w sporze między A. a F., dotyczyła właśnie kwalifikacji spółki, której udziały są przedmiotem obrotu, posiadającej nieruchomość związaną z działalnością gospodarczą w trakcie budowy, przeznaczoną na działalność hotelarską. Regionalna Komisja Podatkowa w Rzymie wykluczyła handlowy charakter i korzyść PEX. Sąd Kasacyjny, z referentem Alberto Crivellim, odrzucił jednak to podejście, przedstawiając bardziej merytoryczną interpretację.

Dla celów zwolnienia z podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży udziałów, o którym mowa w art. 87 ust. 1 TUIR, wymóg prowadzenia przez spółkę, której udziały są przedmiotem obrotu, działalności gospodarczej nie może być wykluczony – ze względu na domniemanie prawne i faktyczne braku jego istnienia zawarte w lit. d) – jeżeli nieruchomość związana z prowadzeniem działalności gospodarczej przewidzianej w przedmiocie działalności spółki (w tym przypadku hotelarskiej) jest w budowie w okresie trzech lat poprzedzających sprzedaż, ponieważ jest to działalność przygotowawcza mająca na celu wyposażenie przedsiębiorstwa w niezależny aparat organizacyjny, pod warunkiem, że w samej nieruchomości zostanie później rozpoczęta ta sama działalność gospodarcza.

Ta sentencja jest kluczowa. Sąd orzekł, że etap budowy nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą, przeznaczonej do działalności gospodarczej przewidzianej w przedmiocie działalności spółki (np. obiekt hotelarski), nie wyklucza handlowego charakteru spółki. Nawet jeśli budowa odbywa się w okresie trzech lat poprzedzających sprzedaż udziałów, jest ona uznawana za niezbędną "działalność przygotowawczą" mającą na celu wyposażenie przedsiębiorstwa w niezależny aparat organizacyjny. Warunkiem jest, aby faktyczna działalność gospodarcza została następnie rozpoczęta w nieruchomości. Interpretacja, która wykracza poza formalistyczne podejście.

Praktyczne konsekwencje decyzji

Decyzja Sądu Kasacyjnego ma bezpośredni wpływ na przedsiębiorstwa i inwestorów, oferując większą pewność prawną w zarządzaniu udziałami w spółkach posiadających aktywa nieruchomościowe w fazie rozwoju. Kluczowe punkty:

• Budowa nieruchomości związanej z działalnością gospodarczą jest uznawana za integralną i przygotowawczą część działalności handlowej.
• Nieruchomość musi być przeznaczona do działalności gospodarczej określonej w przedmiocie działalności spółki.
• Faktyczne rozpoczęcie działalności w nieruchomości jest warunkiem ważności korzyści PEX.
• Wyrok opiera się na interpretacji art. 87 ust. 1 lit. D Dekretu Prezydenta Republiki 917/1986 (TUIR).

Ta interpretacja jest kluczowa dla sektorów takich jak nieruchomości oraz turystyka i hotelarstwo, gdzie czas realizacji jest długi.

Wnioski: Latarnia morska dla planowania podatkowego

Postanowienie nr 14800 z 2025 r. Sądu Kasacyjnego stanowi znaczący punkt odniesienia dla włoskiego prawa podatkowego. Uznając wartość działalności przygotowawczej, Sąd Najwyższy zapewnia większą przewidywalność i bezpieczeństwo prawne przedsiębiorstwom, zachęcając do inwestycji i dynamicznego zarządzania majątkiem firmy. W celu prawidłowego zastosowania zawsze zaleca się skorzystanie z pomocy ekspertów prawnych i podatkowych.