Het verzoekschrift tot voorlopige voorziening stuit de verjaring van het recht op herstel in de oude toestand: de uitspraak van het Hof van Cassatie nr. 29706/2025

In appartementsrechtelijke verhoudingen vormen het samenleven en de bescherming van gemeenschappelijke delen vaak een vruchtbare bodem voor verhitte juridische geschillen. Een van de meest delicate thema's betreft de verhoging van een gebouw door de eigenaar van de bovenste verdieping en de daaruit voortvloeiende impact op de architectonische uitstraling van het pand. Wanneer een mede-eigenaar besluit te bouwen in de hoogte, waardoor het esthetische aanzien van het gebouw wordt aangetast, hebben de overige mede-eigenaren het recht om op te treden voor de verwijdering van de ongeoorloofde bouwwerken. Een cruciaal punt betreft echter de termijn waarbinnen moet worden gehandeld en de geschikte instrumenten om het verstrijken van de bevrijdende verjaringstermijn van het recht op herstel in de oude toestand te blokkeren.

De zaak: verhoging en aantasting van de architectonische uitstraling

De kwestie die de aandacht van het Hof van Cassatie trok, vindt haar oorsprong in het verzet van een mede-eigenaar, B., vertegenwoordigd door advocaat M. G., tegen de verhogingswerken uitgevoerd door P., bijgestaan door advocaat L. M. Deze werken werden beschouwd als ernstig schadelijk voor de architectonische uitstraling van het gebouw. In de loop van de bodemprocedure had het Hof van Beroep van Rome geoordeeld dat het recht op verwijdering van de werken was verjaard. Het Hof van Cassatie heeft met het arrest nr. 29706 van 10/11/2025 deze beslissing vernietigd, waarbij het zich concentreerde op de stuitende werking van de door de mede-eigenaren ondernomen conservatoire maatregelen.

De stuitende werking van de voorlopige rechtsbescherming

Het kernpunt van de beslissing ligt in de interpretatie van art. 2943 van het Burgerlijk Wetboek in samenhang met art. 688 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Het Hof van Cassatie heeft verduidelijkt dat het verzoekschrift tot aangifte van een nieuw werk of vrees voor schade geen louter informatieve handeling is, maar een volwaardige rechtsvordering vormt die geschikt is om de wil tot uitoefening van het recht op bescherming van de architectonische uitstraling kenbaar te maken.

De verjaring van het recht van de mede-eigenaar op restitutio in integrum in het geval van een verhoging door de eigenaar van de bovenste verdieping die het architectonische aspect van het gehele onroerend goed aantast, wordt gestuit door het verzoekschrift tot voorlopige voorziening waarmee op grond van art. 688 c.p.c. aangifte wordt gedaan van een nieuw werk of vrees voor schade.

Dit rechtsbeginsel drukt een fundamenteel principe uit: het activeren van voorlopige rechtsbescherming dient niet alleen om dreigende schade te voorkomen, maar produceert het substantiële effect dat de verjaringstermijnen worden bevroren. Wie via een voorlopige voorziening optreedt om een onrechtmatige verhoging te blokkeren, loopt niet het risico dat de termijn voor het vorderen van de daaropvolgende sloop van het werk verstrijkt.

De kernpunten van de beslissing

Om de reikwijdte van deze uitspraak volledig te begrijpen, moeten de volgende juridische aspecten worden geanalyseerd:

• De aard van het recht: Het recht om de sloop te eisen van een werk dat de architectonische uitstraling aantast, is van zakelijke aard en is onderworpen aan de gewone verjaringstermijn van twintig jaar.
• De stuitingshandeling: Op grond van art. 2943 van het Burgerlijk Wetboek wordt de verjaring gestuit door de betekening van de akte waarmee een procedure wordt ingeleid, ook een procedure tot voorlopige voorziening. Het verzoekschrift op grond van art. 688 c.p.c. valt volledig onder deze categorie.
• De restitutio in integrum: Het herstel in de oude toestand vertegenwoordigt de civielrechtelijke sanctie die erop gericht is het esthetische en structurele evenwicht dat onrechtmatig is verstoord, te herstellen.

Conclusies: een versterkte bescherming voor mede-eigenaren

Het arrest nr. 29706/2025 van het Hof van Cassatie biedt een fundamentele substantiële en procedurele bescherming voor mede-eigenaren. Het bevestigt dat het rechtssysteem over behendige en tijdige instrumenten beschikt om de esthetische harmonie van gebouwen te waarborgen, waardoor wordt voorkomen dat de gedwongen inactiviteit tijdens het verloop van een procedure tot voorlopige voorziening kan leiden tot het verlies van het recht op verwijdering van ongeoorloofde bouwwerken. Voor eigenaren is dit een duidelijke waarschuwing: de bescherming van de gemeenschappelijke uitstraling prevaleert boven eenzijdige initiatieven tot verhoging.