คำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวมีผลระงับอายุความในการเรียกร้องให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเพื่อคืนสภาพเดิม: คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 29706/2025

ในความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของร่วมในอาคารชุด การอยู่ร่วมกันและการปกป้องทรัพย์ส่วนกลางมักเป็นประเด็นที่นำไปสู่ข้อพิพาททางกฎหมายที่รุนแรง หนึ่งในประเด็นที่ละเอียดอ่อนที่สุดเกี่ยวข้องกับการต่อเติมอาคารโดยเจ้าของชั้นบนสุดและผลกระทบต่อความสวยงามทางสถาปัตยกรรมของอาคาร เมื่อเจ้าของร่วมตัดสินใจต่อเติมอาคารจนส่งผลกระทบต่อรูปลักษณ์ของอาคาร เจ้าของร่วมรายอื่นย่อมมีสิทธิที่จะดำเนินการทางกฎหมายเพื่อขอให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย อย่างไรก็ตาม ประเด็นสำคัญอยู่ที่ระยะเวลาในการดำเนินการและเครื่องมือทางกฎหมายที่เหมาะสมในการระงับการนับอายุความในการเรียกร้องให้คืนสภาพเดิม

คดีตัวอย่าง: การต่อเติมอาคารและการละเมิดความสวยงามทางสถาปัตยกรรม

คดีที่ศาลฎีกาได้พิจารณานั้นมีที่มาจากการคัดค้านของเจ้าของร่วมรายหนึ่ง คือ B. ซึ่งมีทนายความ M. G. เป็นผู้แทน ต่อการต่อเติมอาคารที่ดำเนินการโดย P. ซึ่งมีทนายความ L. M. เป็นผู้แทน โดยการต่อเติมดังกล่าวถูกมองว่าเป็นการละเมิดความสวยงามทางสถาปัตยกรรมของอาคารอย่างร้ายแรง ในระหว่างการพิจารณาคดีในศาลชั้นต้น ศาลอุทธรณ์แห่งกรุงโรมได้วินิจฉัยว่าสิทธิในการเรียกร้องให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างนั้นขาดอายุความแล้ว แต่ศาลฎีกาในคำพิพากษาที่ 29706 ลงวันที่ 10/11/2025 ได้กลับคำพิพากษาดังกล่าว โดยเน้นย้ำถึงผลในการระงับอายุความของการดำเนินการคุ้มครองชั่วคราวที่เจ้าของร่วมได้ใช้สิทธิ

ผลในการระงับอายุความของการคุ้มครองชั่วคราว

ประเด็นสำคัญของคำวินิจฉัยนี้อยู่ที่การตีความประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 2943 ประกอบกับประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 688 ศาลฎีกาได้ชี้แจงว่าคำร้องขอให้ระงับการก่อสร้างใหม่หรือคำร้องขอคุ้มครองจากความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นนั้น ไม่ใช่เพียงการแจ้งให้ทราบเท่านั้น แต่ถือเป็นคำฟ้องคดีที่แสดงเจตนาอย่างชัดเจนในการใช้สิทธิเพื่อปกป้องความสวยงามทางสถาปัตยกรรม

อายุความในการเรียกร้องของเจ้าของร่วมเพื่อให้คืนสภาพเดิม (restitutio in integrum) ในกรณีการต่อเติมอาคารโดยเจ้าของชั้นบนสุดซึ่งส่งผลกระทบต่อรูปลักษณ์ทางสถาปัตยกรรมของอาคารทั้งหลังนั้น จะถูกระงับลงด้วยคำร้องขอคุ้มครองชั่วคราวที่ยื่นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 688 เพื่อแจ้งการก่อสร้างใหม่หรือความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น

หลักการนี้แสดงให้เห็นถึงหลักกฎหมายพื้นฐานว่า การใช้มาตรการคุ้มครองชั่วคราวไม่ได้มีไว้เพื่อป้องกันความเสียหายที่กำลังจะเกิดขึ้นเท่านั้น แต่ยังมีผลทางกฎหมายในการหยุดนับระยะเวลาอายุความด้วย ผู้ที่ดำเนินการทางกฎหมายเพื่อระงับการต่อเติมอาคารที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายจึงไม่ต้องกังวลว่าระยะเวลาในการเรียกร้องให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างจะสิ้นสุดลง

ประเด็นสำคัญของคำวินิจฉัย

เพื่อให้เข้าใจถึงขอบเขตของคำพิพากษานี้อย่างถ่องแท้ จำเป็นต้องวิเคราะห์ประเด็นทางกฎหมายดังต่อไปนี้:

• ลักษณะของสิทธิ: สิทธิในการเรียกร้องให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ละเมิดความสวยงามทางสถาปัตยกรรมถือเป็นทรัพยสิทธิและอยู่ภายใต้อายุความทั่วไป 20 ปี
• การกระทำที่ระงับอายุความ: ตามประมวลกฎหมายแพ่ง มาตรา 2943 อายุความจะถูกระงับลงด้วยการส่งคำฟ้องเพื่อเริ่มกระบวนการพิจารณาคดี รวมถึงการคุ้มครองชั่วคราวด้วย ซึ่งคำร้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 688 ถือเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการนี้อย่างเต็มรูปแบบ
• การคืนสภาพเดิม (restitutio in integrum): การรื้อถอนเพื่อคืนสภาพเดิมถือเป็นมาตรการลงโทษทางแพ่งที่มีจุดมุ่งหมายเพื่อฟื้นฟูความสมดุลทางสถาปัตยกรรมและโครงสร้างที่ถูกเปลี่ยนแปลงไปโดยมิชอบ

บทสรุป: การคุ้มครองที่เข้มแข็งขึ้นสำหรับเจ้าของร่วม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 29706/2025 มอบการคุ้มครองทั้งในเชิงเนื้อหาและเชิงกระบวนพิจารณาที่สำคัญยิ่งแก่เจ้าของร่วม โดยยืนยันว่ากฎหมายได้จัดเตรียมเครื่องมือที่คล่องตัวและทันท่วงทีเพื่อปกป้องความกลมกลืนทางสถาปัตยกรรมของอาคาร เพื่อป้องกันไม่ให้ความล่าช้าในระหว่างกระบวนการคุ้มครองชั่วคราวส่งผลให้สูญเสียสิทธิในการเรียกร้องให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย สำหรับเจ้าของอาคาร นี่คือคำเตือนที่ชัดเจนว่าการปกป้องความสวยงามส่วนรวมมีความสำคัญเหนือกว่าการตัดสินใจต่อเติมอาคารโดยพลการ