Le recours en référé interrompt la prescription du droit à la remise en état : l'arrêt de la Cour de cassation n° 29706/2025

Dans les rapports de copropriété, la vie commune et la protection des parties communes constituent souvent un terrain fertile pour des conflits judiciaires intenses. L'un des thèmes les plus délicats concerne la surélévation effectuée par le propriétaire du dernier étage et son impact consécutif sur l'aspect architectural de l'immeuble. Lorsqu'un copropriétaire décide de procéder à une surélévation, altérant l'esthétique du bâtiment, les autres copropriétaires ont le droit d'agir pour obtenir la démolition des ouvrages abusifs. Toutefois, une question cruciale concerne le délai pour agir et les instruments aptes à bloquer le cours de la prescription extinctive du droit à la remise en état.

L'affaire : surélévation et atteinte à l'aspect architectural

L'affaire portée à l'attention de la Cour suprême trouve son origine dans l'opposition d'un copropriétaire, B., représenté par l'avocat M. G., contre les travaux de surélévation réalisés par P., assisté par l'avocat L. M. Ces travaux étaient considérés comme gravement préjudiciables à l'aspect architectural de l'immeuble. Au cours de l'instance au fond, la Cour d'appel de Rome avait considéré comme prescrit le droit à la démolition des ouvrages. La Cour de cassation, par l'arrêt n° 29706 du 10/11/2025, a infirmé cette décision, en se concentrant sur la valeur interruptive des actions en référé entreprises par les copropriétaires.

L'efficacité interruptive de la protection en référé

Le point nodal de la décision réside dans l'interprétation de l'art. 2943 du Code civil en combinaison avec l'art. 688 du Code de procédure civile. La Cour suprême a clarifié que le recours pour dénonciation de nouvel ouvrage ou de dommage appréhendé n'est pas un simple acte informatif, mais constitue une véritable demande en justice apte à manifester la volonté d'exercer le droit à la protection de l'aspect architectural.

La prescription du droit du copropriétaire à la restitutio in integrum dans le cas d'une surélévation effectuée par le propriétaire du dernier étage qui altère l'aspect architectural de l'ensemble de l'immeuble est interrompue par le recours en référé par lequel est proposée, conformément à l'art. 688 c.p.c., une dénonciation de nouvel ouvrage ou de dommage appréhendé.

Cette maxime exprime un principe fondamental : l'activation de la protection d'urgence ne sert pas seulement à prévenir un dommage imminent, mais produit l'effet substantiel de geler les délais de prescription. Celui qui agit en référé pour bloquer une surélévation illégitime ne risque pas de voir expirer le délai pour demander la démolition ultérieure de l'ouvrage.

Les points clés de la décision

Pour comprendre pleinement la portée de cet arrêt, il convient d'analyser les aspects juridiques suivants :

• La nature du droit : Le droit d'exiger la démolition d'un ouvrage qui porte atteinte à l'aspect architectural a une nature réelle et est soumis à la prescription ordinaire de vingt ans.
• L'acte interruptif : Conformément à l'art. 2943 c.c., la prescription est interrompue par la signification de l'acte par lequel une instance est engagée, y compris en référé. Le recours selon l'art. 688 c.p.c. entre pleinement dans cette catégorie.
• La restitutio in integrum : La remise en état représente la sanction civile visant à rétablir l'équilibre esthétique et structurel altéré de manière abusive.

Conclusions : une protection renforcée pour les copropriétaires

L'arrêt n° 29706/2025 de la Cour de cassation offre une protection substantielle et procédurale fondamentale pour les copropriétaires. Il confirme que l'ordre juridique met en place des outils agiles et rapides pour sauvegarder l'harmonie esthétique des bâtiments, empêchant que l'inertie forcée pendant la durée d'une procédure de référé ne puisse se traduire par une perte du droit à la suppression des abus. Pour les propriétaires, il s'agit d'un avertissement clair : la protection de l'aspect commun prévaut sur les initiatives unilatérales de surélévation.