El recurso cautelar interrumpe la prescripción del derecho a la restitución al estado anterior: la sentencia del Tribunal Supremo n. 29706/2025

En las relaciones de propiedad horizontal, la convivencia y la protección de las partes comunes representan a menudo un terreno fértil para intensos conflictos judiciales. Uno de los temas más delicados se refiere a la sobreelevación ejecutada por el propietario del último piso y el consiguiente impacto en el decoro arquitectónico del edificio. Cuando un copropietario decide realizar una sobreelevación, alterando la estética del inmueble, los demás copropietarios tienen el derecho de actuar para la demolición de las obras abusivas. Sin embargo, una cuestión crucial se refiere al plazo para actuar y a los instrumentos idóneos para bloquear el transcurso de la prescripción extintiva del derecho a la restitución al estado anterior.

El caso: sobreelevación y lesión del decoro arquitectónico

El asunto que llegó a la atención del Tribunal Supremo tiene su origen en la oposición de un copropietario, B., representado por el abogado M. G., contra las obras de sobreelevación realizadas por P., asistido por el abogado L. M. Dichas obras fueron consideradas gravemente lesivas del decoro arquitectónico del edificio. Durante el juicio de instancia, el Tribunal de Apelación de Roma había considerado prescrito el derecho a la demolición de las obras. El Tribunal Supremo, con la sentencia n. 29706 del 10/11/2025, ha revocado dicha decisión, centrándose en el valor interruptivo de las acciones cautelares emprendidas por los copropietarios.

La eficacia interruptiva de la tutela cautelar

El punto nodal de la decisión reside en la interpretación del art. 2943 del Código Civil en combinación con el art. 688 del Código de Procedimiento Civil. El Tribunal Supremo ha aclarado que el recurso por denuncia de obra nueva o de daño temido no es un mero acto informativo, sino que constituye una verdadera demanda judicial idónea para manifestar la voluntad de ejercer el derecho a la tutela del decoro arquitectónico.

La prescripción del derecho del copropietario a la restitutio in integrum en el caso de sobreelevación efectuada por el propietario del último piso que altere el aspecto arquitectónico de todo el inmueble es interrumpida por el recurso cautelar con el que se propone, conforme al art. 688 c.p.c., la denuncia de obra nueva o de daño temido.

Esta máxima expresa un principio fundamental: la activación de la tutela de urgencia no sirve solo para prevenir un daño inminente, sino que produce el efecto sustancial de congelar los plazos de prescripción. Quien actúa por vía cautelar para bloquear una sobreelevación ilegítima no corre el riesgo de ver expirar el plazo para solicitar la posterior demolición de la obra.

Los puntos clave de la decisión

Para comprender plenamente el alcance de este pronunciamiento, es necesario analizar los siguientes aspectos jurídicos:

• La naturaleza del derecho: El derecho a exigir la demolición de una obra que lesiona el decoro arquitectónico tiene naturaleza real y está sujeto a la prescripción ordinaria de veinte años.
• El acto interruptivo: De conformidad con el art. 2943 c.c., la prescripción se interrumpe mediante la notificación del acto con el que se inicia un juicio, incluso cautelar. El recurso conforme al art. 688 c.p.c. entra plenamente en esta categoría.
• La restitutio in integrum: La restitución al estado anterior representa la sanción civilista destinada a restablecer el equilibrio estético y estructural alterado abusivamente.

Conclusiones: una tutela reforzada para los copropietarios

La sentencia n. 29706/2025 del Tribunal Supremo ofrece una tutela sustancial y procesal fundamental para los copropietarios. Esta confirma que el ordenamiento jurídico dispone de instrumentos ágiles y oportunos para salvaguardar la armonía estética de los edificios, impidiendo que la inercia forzada durante la demora de un procedimiento cautelar pueda traducirse en una pérdida del derecho a la demolición de los abusos. Para los propietarios, se trata de una clara advertencia: la tutela del decoro común prevalece sobre las iniciativas unilaterales de sobreelevación.