Arrendamientos y renta empresarial: las aclaraciones de la Ordenanza n.º 30985/2025

La determinación de la renta empresarial sigue reglas precisas que a menudo se desvían de la percepción financiera inmediata de los flujos de caja. Uno de los nudos más complejos se refiere a la imputación temporal de los ingresos derivados del arrendamiento de inmuebles instrumentales o patrimoniales. La Corte de Casación, con la ordenanza n.º 30985 del 26 de noviembre de 2025, ha vuelto a aclarar este punto, reiterando la prevalencia del principio de devengo sobre el de caja para los sujetos titulares de renta empresarial.

El principio de devengo y el artículo 109 del TUIR

En el sistema tributario italiano, la renta empresarial se rige por el principio de devengo, consagrado en el art. 109 del Texto Único de los Impuestos sobre la Renta (TUIR). Según esta norma, los ingresos y los gastos deben imputarse al ejercicio en el que se verifican los presupuestos de hecho y de derecho que determinan su devengo, independientemente del momento en que se produzca el cobro o el pago efectivo. En el caso de los cánones de arrendamiento, la jurisprudencia siempre ha mantenido una línea rigurosa.

La ordenanza en cuestión subraya cómo el devengo del canon representa el momento fiscal relevante. Esto significa que la empresa arrendadora está obligada a declarar los cánones como ingresos en el año de referencia previsto por el contrato, incluso si el arrendatario es moroso. La certeza de la existencia del crédito y su determinabilidad están, de hecho, garantizadas por el propio contrato de arrendamiento, que actúa como título jurídico hasta su eventual resolución.

La decisión de la Suprema Corte

El caso llegado a la atención de los jueces de legalidad se refería a un litigio entre la Abogacía General del Estado y el contribuyente F. sobre la correcta imputación de los cánones. La Casación acogió el recurso del Estado, casando la decisión de la Comisión Tributaria Regional de Cerdeña. El punto central de la controversia reside en la interpretación del art. 109 del TUIR en relación con la certeza de los componentes positivos de la renta. He aquí el principio de derecho expresado en la máxima:

En materia de rentas empresariales, los ingresos derivados de los cánones de arrendamiento deben considerarse obtenidos, a efectos del art. 109, apartado 2, letra b), del T.U.I.R., en la fecha de su devengo, ya que, hasta la eventual resolución del contrato, no pueden calificarse como componentes positivos cuya existencia o cuyo importe no sea cierto, independientemente de su concreta percepción.

Este pasaje es fundamental: la Corte aclara que el riesgo de insolvencia del arrendatario no desplaza el devengo fiscal del ingreso. Mientras el contrato esté en vigor, el derecho al canon es cierto y líquido, por lo tanto, debe concurrir a la formación de la renta imponible. Solo la resolución formal del contrato puede interrumpir este mecanismo.

¿Qué sucede en caso de morosidad?

Para las empresas, a diferencia de lo previsto para las personas físicas que no ejercen actividad comercial (para las cuales existen beneficios fiscales en caso de morosidad acreditada), la tributación de los cánones no cobrados puede representar una carga onerosa. Para interrumpir la tributación de ingresos no efectivamente percibidos, es necesario actuar con prontitud en el plano contractual. He aquí algunos puntos clave a considerar:

• La resolución del contrato: es el único evento que interrumpe el devengo de los ingresos fiscalmente relevantes.
• La prueba de la resolución: se requiere una sentencia de desalojo por morosidad o un acuerdo resolutorio formal debidamente registrado.
• Las pérdidas en créditos: los cánones no cobrados podrán deducirse como pérdidas en créditos solo en presencia de los requisitos previstos por el art. 101 del TUIR, demostrando la incobrabilidad.

Conclusiones

La ordenanza n.º 30985/2025 confirma un criterio consolidado que sitúa a las empresas en una posición de particular atención en la gestión de los contratos de arrendamiento. No es suficiente que el arrendatario no pague para evitar los impuestos sobre esas sumas; es necesario que la relación jurídica cese formalmente. Esta sentencia recuerda a todos los operadores económicos la importancia de una gestión proactiva de los créditos y de los contratos, para evitar que a una pérdida financiera se añada también una carga fiscal injustificada derivada de ingresos "fantasma" pero legalmente ciertos.