فرض ضريبة IMU على المناطق الحضرية من الفئة F/1: توضيحات محكمة النقض في الحكم رقم 26673/2025

يمثل تحديد الضريبة البلدية الخاصة (IMU) غالباً ساحة للنزاع بين دافعي الضرائب والإدارات البلدية، لا سيما عندما يتعلق الأمر بتصنيف المناطق الحدودية من الناحية العقارية. ومن الحالات النموذجية في هذا الصدد ما يسمى بالمناطق الحضرية المصنفة ضمن الفئة F/1، والتي تفتقر إلى دخل عقاري مباشر. وقد أدلت محكمة النقض بدلوها في هذا الشأن من خلال حكمها الهام والحديث رقم 26673 الصادر في 3 أكتوبر 2025، والذي حسم نزاعاً بين كل من L. D. P. و L. S.، مقدماً إطاراً تفسيرياً واضحاً ونهائياً.

تصنيف مناطق F/1: ليست مباني ولا أراضي زراعية

لطالما شكلت المناطق الحضرية المصنفة ضمن الفئة العقارية F/1 إشكالية في التكييف الضريبي. ونظراً لكونها أجزاء من النسيج الحضري غير مبنية بالمعنى الدقيق، ولكنها خضعت لتعديلات نتيجة التدخل البشري، فقد كان تكييفها ضمن الفئات التقليدية لأغراض ضريبة IMU مثار جدل دائم. وقد تصدت المحكمة العليا، برئاسة الرئيس G. M. S. وبحضور المستشار المقرر G. L. S.، لهذه المسألة باستبعاد اعتبارها مباني أو أراضي زراعية.

لأغراض ضريبة IMU، فإن ما يسمى بالمناطق الحضرية، التي يستبعد تصنيفها العقاري في الفئة F/1 تخصيص دخل لها، وفقاً للمادة 3، الفقرة 2، الحرف (د) من المرسوم الوزاري رقم 28 لعام 1998، لا يمكن مساواتها بـ "المباني" - نظراً لغياب البناء بالمعنى الفني، أي تنفيذ منشآت مغطاة على مستوى واحد أو أكثر - ولا بـ "الأراضي الزراعية" - نظراً للتغيير الذي طرأ على الحالة الطبيعية للأرض نتيجة أعمال تُعزى للتدخل البشري -، بل يجب اعتبارها في حكم "المناطق القابلة للبناء" بالمعنى المقصود في المادة 5، الفقرة 5، من المرسوم التشريعي رقم 504 لعام 1992 (كما ورد في المادة 13، الفقرة 3، من المرسوم بقانون رقم 201 لعام 2011، المحول مع تعديلات بالقانون رقم 214 لعام 2011)، مما يترتب عليه وجوب تصفية الضريبة على أساس "القيمة السوقية المتداولة"، مع مراعاة قابلية البناء المستمدة من أحكام التخطيط العمراني.

حساب الوعاء الضريبي والقيمة السوقية

كما هو موضح في المبدأ القانوني المذكور أعلاه، أرست محكمة النقض قاعدة منطقية وصارمة. فبما أن منطقة F/1 لا تحتوي على منشآت مغطاة، فلا يمكن اعتبارها مبنى. وفي الوقت نفسه، فإن وجود أعمال بشرية غيرت الحالة الطبيعية للأرض يمنع تكييفها كأرض زراعية. وعليه، فإن المسار الوحيد الممكن هو مساواتها بالمناطق القابلة للبناء.

ويترتب على ذلك قواعد دقيقة لحساب ضريبة IMU:

• لا يمكن حساب الضريبة على أساس عقاري، نظراً لغياب الدخل لفئة F/1.
• يجب تحديد الوعاء الضريبي انطلاقاً من القيمة السوقية المتداولة للمنطقة.
• يجب مراعاة القابلية الفعلية للبناء في الأرض كما حددتها أدوات التخطيط العمراني للبلدية.

الخلاصة

يمثل حكم محكمة النقض رقم 26673/2025 نقطة تحول جوهرية في إدارة الضرائب المحلية. وبالنسبة لدافعي الضرائب من مالكي مناطق F/1، يفرض هذا القرار تدقيقاً دقيقاً في القيم السوقية التي تطبقها البلديات، لتجنب فرض ضرائب تعسفية أو غير متناسبة. ومن ناحية أخرى، بالنسبة للمكاتب الضريبية البلدية، يتضح مسار تفسيري واضح يقلل من مخاطر التقاضي، من خلال ربط المطالبة الضريبية بمعايير موضوعية مرتبطة بالتخطيط العمراني الفعلي للمنطقة.