Пільги на придбання першого житла та форс-мажор: аналіз ухвали № 29069/2025

Придбання першого житла є фундаментальним моментом у житті кожного громадянина, що часто супроводжується значними фінансовими інвестиціями та необхідністю доступу до пільгових податкових режимів. Однак збереження цих пільг залежить від дотримання суворих часових та суб'єктивних критеріїв, серед яких виділяється обов'язок зареєструвати своє місце проживання в муніципалітеті, де розташована придбана нерухомість, протягом вісімнадцяти місяців з моменту підписання нотаріального акта. Але що відбувається, коли непередбачувані події перешкоджають дотриманню цього терміну? Касаційний суд, ухвалою № 29069 від 3 листопада 2025 року, знову вніс ясність у ключове питання: концепцію форс-мажору, що застосовується до податкових пільг.

Вимога щодо місця проживання та податкові пільги

Для того, щоб скористатися пільговими ставками при купівлі (реєстраційний податок 2% або ПДВ 4%), італійське законодавство передбачає, що покупець повинен проживати в муніципалітеті, де знаходиться нерухомість, або перенести туди своє місце проживання протягом 18 місяців з моменту купівлі. Невиконання цього обов'язку призводить до втрати пільг, що тягне за собою стягнення звичайних податків та застосування штрафних санкцій. Основними вимогами для отримання цих пільг є:

• Відсутність у власності іншої нерухомості в тому самому муніципалітеті;
• Відсутність попереднього використання пільг на перше житло на всій території країни;
• Перенесення місця проживання в муніципалітет протягом 18 місяців, якщо особа там ще не проживає.

Суперечки часто виникають тоді, коли платник податків не може дотриматися 18-місячного терміну через бюрократичні затримки, структурні проблеми нерухомості або зовнішні події. У цьому контексті ухвала № 29069/2025 стає фундаментальним елементом для визначення меж відповідальності платника податків.

Форс-мажор згідно з Касаційним судом

Верховний суд був покликаний вирішити питання щодо апеляції, поданої Генеральною адвокатурою держави проти М., що стосувалася саме скасування пільг через неперенесення місця проживання. Суть дискусії полягає у визначенні поняття форс-мажору, тобто тієї непередбачуваної та непереборної події, яка об'єктивно унеможливлює виконання законного зобов'язання.

У контексті податкових пільг на придбання першого житла, для визнання обставин форс-мажору слід враховувати неможливість перенесення місця проживання у встановлений законом термін до муніципалітету, де розташована придбана нерухомість, але не обов'язково безпосередньо до самої нерухомості.

Цей правовий висновок має надзвичайне значення. Суд уточнює, що форс-мажор має оцінюватися стосовно можливості встановлення місця проживання на території муніципалітету в цілому, а не конкретно в межах стін придбаного будинку. Це означає, що якщо конкретна нерухомість є непридатною для проживання через форс-мажорні обставини, але платник податків все одно міг би перенести свою реєстрацію за іншою адресою в межах того самого муніципалітету, форс-мажор може бути не визнаний як підстава для звільнення від втрати пільг.

Коментар та практичні наслідки

Аргументація, викладена суддями в ухвалі № 29069/2025, зміщує акцент з нерухомості на муніципалітет. Дійсно, закон вимагає, щоб місце проживання було встановлено в муніципалітеті, а не обов'язково в придбаному житлі. Тому, щоб посилатися на форс-мажор, платник податків повинен довести наявність перешкоди, яка стосується всієї території муніципалітету або ситуації, що унеможливлює будь-яку реєстрацію за місцем проживання. Наприклад, серйозне стихійне лихо, що вразило весь район, або непереборні бюрократичні перешкоди, пов'язані з органами реєстрації, можуть підпадати під цю категорію. Навпаки, проста затримка в ремонтних роботах окремого будинку може бути недостатньою, якщо платник податків мав можливість проживати, навіть тимчасово, в іншому місці в межах того самого муніципалітету.

Висновки

Позиція Касаційного суду підтверджує суворий підхід, який відповідає буквальному змісту податкової норми. Для власників та професіоналів галузі повідомлення є чітким: моніторинг 18-місячного терміну має бути постійним, і не слід покладатися виключно на стан придбаної нерухомості. Місце проживання — це територіальні облікові дані; тому, щоб уникнути значних штрафів та втрати пільг, важливо оцінити будь-яке можливе рішення для переїзду в муніципалітет у встановлені терміни, за винятком випадків абсолютної та об'єктивної неможливості, що виходять за межі окремої житлової одиниці.