Beneficio de "Primera Vivienda" y Fuerza Mayor: Análisis de la Ordenanza n.º 29069/2025

La adquisición de la primera vivienda representa un momento fundamental en la vida de todo ciudadano, a menudo acompañado de una importante inversión económica y de la necesidad de acceder a regímenes fiscales favorables. Sin embargo, el mantenimiento de dichos beneficios está supeditado al cumplimiento de estrictos criterios temporales y subjetivos, entre los cuales destaca la obligación de establecer la propia residencia en el municipio donde se encuentra el inmueble adquirido en un plazo de dieciocho meses desde la escritura pública. Pero, ¿qué sucede cuando eventos imprevisibles impiden el cumplimiento de dicho plazo? La Corte de Casación, con la ordenanza n.º 29069 del 3 de noviembre de 2025, ha vuelto a aclarar un punto crucial: el concepto de fuerza mayor aplicado a los beneficios tributarios.

El requisito de la residencia y los beneficios fiscales

Para poder disfrutar de los tipos impositivos reducidos en el momento de la compra (Impuesto de Registro al 2% o IVA al 4%), la normativa italiana prevé que el comprador deba residir en el municipio donde está ubicado el inmueble o deba trasladar allí su residencia en un plazo de 18 meses desde la compra. El incumplimiento de esta carga conlleva la pérdida de los beneficios, con la consiguiente recuperación de los impuestos ordinarios y la imposición de sanciones. Los requisitos principales para acceder a tales beneficios son:

• No poseer otros inmuebles en el mismo municipio;
• No haber disfrutado ya de los beneficios de "primera vivienda" en todo el territorio nacional;
• Trasladar la residencia al municipio en un plazo de 18 meses, en caso de no residir ya allí.

El litigio surge a menudo cuando el contribuyente no logra cumplir con el plazo de 18 meses debido a retrasos burocráticos, problemas estructurales del inmueble o eventos externos. En este contexto, la ordenanza n.º 29069/2025 se inserta como una pieza fundamental para definir los límites de la responsabilidad del contribuyente.

La fuerza mayor según la Casación

La Corte Suprema ha sido llamada a decidir sobre el recurso presentado por la Abogacía General del Estado contra M., relativo precisamente a la revocación de los beneficios por falta de traslado de la residencia. El núcleo de la discusión reside en la definición de causa de fuerza mayor, es decir, aquel evento imprevisible e irresistible que hace objetivamente imposible el cumplimiento de una obligación legal.

En materia de beneficio fiscal por la compra de la primera vivienda, a efectos de la integración de una causa de fuerza mayor debe atenderse a la imposibilidad de trasladar la residencia, en el plazo fijado por la ley, al municipio donde está situada la unidad inmobiliaria adquirida, pero no necesariamente al interior de esta última.

Esta máxima es de extrema relevancia. La Corte aclara que la fuerza mayor debe ser evaluada en relación con la posibilidad de establecer la residencia en el territorio municipal en su conjunto, y no específicamente dentro de las paredes de la casa adquirida. Esto significa que si el inmueble específico es inhabitable por causas de fuerza mayor, pero el contribuyente hubiera podido trasladar de todos modos su residencia padronal a otra dirección dentro del mismo municipio, la causa de fuerza mayor podría no ser reconocida como eximente para la pérdida de los beneficios.

Comentario e implicaciones prácticas

El razonamiento expresado por los jueces de legitimidad en la ordenanza n.º 29069/2025 desplaza la atención del inmueble al municipio. La ley, de hecho, requiere que la residencia sea establecida en el municipio, no necesariamente en la vivienda adquirida. Por lo tanto, para invocar la fuerza mayor, el contribuyente debe demostrar un impedimento que afecte a todo el territorio municipal o una situación tal que haga imposible cualquier traslado padronal. Por ejemplo, una grave calamidad natural que afecte a toda el área o impedimentos burocráticos insuperables relacionados con el registro civil podrían entrar en dicha casuística. Por el contrario, el simple retraso en las obras de reforma de la vivienda individual podría no ser suficiente si el contribuyente hubiera tenido la posibilidad de habitar, aunque fuera temporalmente, en otra solución en el mismo municipio.

Conclusiones

La orientación de la Casación confirma un enfoque riguroso pero coherente con el dato literal de la norma tributaria. Para los propietarios y para los profesionales del sector, el mensaje es claro: el seguimiento del plazo de 18 meses debe ser constante y no hay que confiar exclusivamente en las condiciones del inmueble adquirido. La residencia es un dato padronal territorial; por lo tanto, para evitar sanciones graves y la pérdida de los beneficios, es esencial evaluar toda solución posible para el traslado al municipio dentro de los plazos previstos, salvo casos de imposibilidad absoluta y objetiva que trasciendan la unidad habitacional individual.