Facilitarea „Prima Casă” și forța majoră: Analiza Ordonanței nr. 29069/2025

Achiziționarea primei locuințe reprezintă un moment fundamental în viața fiecărui cetățean, fiind adesea însoțită de o investiție economică importantă și de necesitatea de a accesa regimuri fiscale favorabile. Cu toate acestea, menținerea acestor beneficii este subordonată respectării unor criterii temporale și subiective stricte, printre care se remarcă obligația de a stabili reședința în localitatea în care se află imobilul achiziționat în termen de optsprezece luni de la încheierea actului de vânzare-cumpărare. Dar ce se întâmplă atunci când evenimente imprevizibile împiedică respectarea acestui termen? Curtea de Casație, prin ordonanța nr. 29069 din 3 noiembrie 2025, a revenit pentru a clarifica un punct crucial: conceptul de forță majoră aplicat facilităților fiscale.

Cerința reședinței și facilitățile fiscale

Pentru a putea beneficia de cotele reduse în momentul achiziției (Impozit de Înregistrare de 2% sau TVA de 4%), legislația italiană prevede că achizitorul trebuie să aibă reședința în localitatea unde este situat imobilul sau să își transfere reședința acolo în termen de 18 luni de la achiziție. Neîndeplinirea acestei obligații atrage decăderea din beneficii, cu recuperarea ulterioară a impozitelor ordinare și aplicarea de sancțiuni. Principalele cerințe pentru a accesa aceste beneficii sunt:

• Să nu dețină alte imobile în aceeași localitate;
• Să nu fi beneficiat deja de facilitățile pentru prima casă pe întreg teritoriul național;
• Să transfere reședința în localitate în termen de 18 luni, în cazul în care nu are deja reședința acolo.

Litigiile apar adesea atunci când contribuabilul nu reușește să respecte termenul de 18 luni din cauza întârzierilor birocratice, a problemelor structurale ale imobilului sau a unor evenimente externe. În acest context, ordonanța nr. 29069/2025 se înscrie ca un element fundamental pentru definirea limitelor responsabilității contribuabilului.

Forța majoră conform Curții de Casație

Înalta Curte a fost chemată să decidă cu privire la recursul formulat de Avocatura Generală a Statului împotriva lui M., referitor tocmai la revocarea facilităților din cauza netransferării reședinței. Nucleul discuției rezidă în definirea cauzei de forță majoră, adică acel eveniment imprevizibil și irezistibil care face imposibilă în mod obiectiv îndeplinirea unei obligații legale.

În materie de facilități fiscale pentru achiziționarea primei case, în scopul integrării unei cauze de forță majoră, trebuie avută în vedere imposibilitatea de a transfera reședința, în termenul stabilit de lege, în localitatea unde este situată unitatea imobiliară achiziționată, dar nu neapărat în interiorul acesteia din urmă.

Această maximă este de o relevanță extremă. Curtea clarifică faptul că forța majoră trebuie evaluată în raport cu posibilitatea de a stabili reședința pe teritoriul localității în ansamblul său, și nu specific în interiorul zidurilor casei achiziționate. Acest lucru înseamnă că, dacă imobilul specific este inapt pentru locuit din cauze de forță majoră, dar contribuabilul ar fi putut totuși să își transfere reședința civilă la o altă adresă din cadrul aceleiași localități, cauza de forță majoră ar putea să nu fie recunoscută ca exoneratoare pentru decăderea din beneficii.

Comentariu și implicații practice

Raționamentul exprimat de judecătorii de legitimitate în ordonanța nr. 29069/2025 mută atenția de la imobil la localitate. Legea, de fapt, impune ca reședința să fie stabilită în localitate, nu neapărat în locuința achiziționată. Prin urmare, pentru a invoca forța majoră, contribuabilul trebuie să demonstreze un impediment care să vizeze întreg teritoriul localității sau o situație de natură să facă imposibil orice transfer de reședință. De exemplu, o calamitate naturală gravă care afectează întreaga zonă sau impedimente birocratice insurmontabile legate de evidența populației ar putea intra în această categorie. Dimpotrivă, simpla întârziere a lucrărilor de renovare a casei individuale ar putea să nu fie suficientă dacă contribuabilul ar fi avut posibilitatea de a locui, chiar și temporar, într-o altă soluție din aceeași localitate.

Concluzii

Orientarea Curții de Casație confirmă o abordare riguroasă, dar coerentă cu textul literal al normei fiscale. Pentru proprietari și pentru profesioniștii din sector, mesajul este clar: monitorizarea termenului de 18 luni trebuie să fie constantă și nu trebuie să se bazeze exclusiv pe condițiile imobilului achiziționat. Reședința este o dată de evidență teritorială; prin urmare, pentru a evita sancțiuni severe și pierderea facilităților, este esențial să se evalueze orice soluție posibilă pentru transferul în localitate în termenele prevăzute, cu excepția cazurilor de imposibilitate absolută și obiectivă care depășesc unitatea locativă individuală.