Benefício "Prima Casa" e Força Maior: Análise da Ordinança n.º 29069/2025

A aquisição da primeira habitação representa um momento fundamental na vida de qualquer cidadão, frequentemente acompanhado por um investimento económico importante e pela necessidade de aceder a regimes fiscais favoráveis. Contudo, a manutenção de tais benefícios está subordinada ao cumprimento de critérios temporais e subjetivos rigorosos, entre os quais se destaca a obrigação de estabelecer a residência no Município onde se encontra o imóvel adquirido no prazo de dezoito meses após a escritura. Mas o que acontece quando eventos imprevisíveis impedem o cumprimento desse prazo? O Tribunal de Cassação, com a ordinança n.º 29069 de 3 de novembro de 2025, voltou a clarificar um ponto crucial: o conceito de força maior aplicado aos benefícios fiscais.

O requisito da residência e os benefícios fiscais

Para poder usufruir das taxas reduzidas no momento da aquisição (Imposto de Registo a 2% ou IVA a 4%), a legislação italiana prevê que o comprador deva residir no Município onde o imóvel está localizado ou deva transferir para lá a sua residência no prazo de 18 meses após a compra. O incumprimento deste dever implica a perda dos benefícios, com a consequente recuperação dos impostos ordinários e a aplicação de sanções. Os requisitos principais para aceder a tais benefícios são:

• Não possuir outros imóveis no mesmo Município;
• Não ter usufruído anteriormente dos benefícios de "prima casa" em todo o território nacional;
• Transferir a residência para o Município no prazo de 18 meses, caso ainda não lá resida.

O contencioso surge frequentemente quando o contribuinte não consegue cumprir o prazo de 18 meses devido a atrasos burocráticos, problemas estruturais do imóvel ou eventos externos. Neste contexto, a ordinança n.º 29069/2025 insere-se como uma peça fundamental para definir os limites da responsabilidade do contribuinte.

A força maior segundo a Cassação

O Supremo Tribunal foi chamado a decidir sobre o recurso apresentado pela Advocacia-Geral do Estado contra M., referente precisamente à revogação dos benefícios por falta de transferência de residência. O cerne da discussão reside na definição de causa de força maior, ou seja, aquele evento imprevisível e irresistível que torna objetivamente impossível o cumprimento de uma obrigação legal.

No âmbito do benefício fiscal para a aquisição da primeira casa, para efeitos da integração de uma causa de força maior, deve considerar-se a impossibilidade de transferir a residência, no prazo fixado por lei, para o município onde está situada a unidade imobiliária adquirida, mas não necessariamente para o interior desta última.

Esta máxima é de extrema relevância. O Tribunal esclarece que a força maior deve ser avaliada em relação à possibilidade de estabelecer a residência no território municipal como um todo, e não especificamente dentro das paredes da casa adquirida. Isto significa que, se o imóvel específico estiver inabitável por causas de força maior, mas o contribuinte pudesse, ainda assim, ter transferido a sua residência oficial para outro endereço dentro do mesmo Município, a causa de força maior poderá não ser reconhecida como eximente para a perda dos benefícios.

Comentário e implicações práticas

O raciocínio expresso pelos juízes de legitimidade na ordinança n.º 29069/2025 desloca a atenção do imóvel para o Município. A lei, de facto, exige que a residência seja estabelecida no Município, não necessariamente na habitação adquirida. Portanto, para invocar a força maior, o contribuinte deve demonstrar um impedimento que diga respeito a todo o território municipal ou uma situação tal que torne impossível qualquer transferência de registo. Por exemplo, uma grave calamidade natural que afete toda a área ou impedimentos burocráticos insuperáveis ligados ao registo civil poderiam enquadrar-se nesta casuística. Pelo contrário, o simples atraso nas obras de renovação da casa individual poderá não ser suficiente se o contribuinte tivesse tido a possibilidade de habitar, ainda que temporariamente, noutra solução no mesmo Município.

Conclusões

A orientação da Cassação confirma uma abordagem rigorosa, mas coerente com o teor literal da norma fiscal. Para os proprietários e para os profissionais do setor, a mensagem é clara: a monitorização do prazo de 18 meses deve ser constante e não se deve confiar exclusivamente nas condições do imóvel adquirido. A residência é um dado de registo territorial; portanto, para evitar sanções pesadas e a perda dos benefícios, é essencial avaliar todas as soluções possíveis para a transferência para o Município dentro dos prazos previstos, salvo casos de impossibilidade absoluta e objetiva que transcendam a unidade habitacional individual.