Oprostitev davka za prvo stanovanje in višja sila: analiza odločbe št. 29069/2025

Nakup prvega stanovanja predstavlja ključen trenutek v življenju vsakega državljana, ki ga pogosto spremlja pomembna gospodarska naložba in potreba po dostopu do ugodnejših davčnih režimov. Vendar pa je ohranitev teh ugodnosti pogojena s spoštovanjem strogih časovnih in subjektivnih meril, med katerimi izstopa obveznost prijave stalnega prebivališča v občini, kjer se nahaja kupljena nepremičnina, v roku osemnajstih mesecev od sklenitve notarskega zapisa. Toda kaj se zgodi, ko nepredvideni dogodki preprečijo spoštovanje tega roka? Kasacijsko sodišče je z odločbo št. 29069 z dne 3. novembra 2025 ponovno pojasnilo ključno točko: koncept višje sile, uporabljen pri davčnih olajšavah.

Pogoj stalnega prebivališča in davčne olajšave

Za uveljavljanje znižanih davčnih stopenj ob nakupu (2-odstotni davek na registracijo ali 4-odstotni DDV) italijanska zakonodaja določa, da mora kupec prebivati v občini, kjer se nepremičnina nahaja, ali pa mora tja prenesti svoje stalno prebivališče v 18 mesecih od nakupa. Neizpolnitev te obveznosti povzroči izgubo ugodnosti, kar vodi do naknadnega izterjanja rednih davkov in naložitve glob. Glavni pogoji za dostop do teh ugodnosti so:

• Da oseba nima v lasti drugih nepremičnin v isti občini;
• Da oseba še ni izkoristila olajšav za prvo stanovanje na celotnem državnem ozemlju;
• Prenos stalnega prebivališča v občino v roku 18 mesecev, če tam oseba že ne prebiva.

Sodni spori pogosto nastanejo, ko zavezanec zaradi birokratskih zamud, strukturnih težav nepremičnine ali zunanjih dogodkov ne uspe spoštovati 18-mesečnega roka. V tem kontekstu odločba št. 29069/2025 predstavlja temeljni gradnik za opredelitev meja odgovornosti zavezanca.

Višja sila po mnenju Kasacijskega sodišča

Vrhovno sodišče je odločalo o pritožbi, ki jo je vložilo Državno odvetništvo proti M., v zvezi z odvzemom ugodnosti zaradi neizvedenega prenosa stalnega prebivališča. Bistvo razprave je v opredelitvi višje sile, torej tistega nepredvidljivega in neizogibnega dogodka, ki objektivno onemogoči izpolnitev zakonske obveznosti.

Glede davčne olajšave za nakup prvega stanovanja je treba za ugotovitev obstoja višje sile upoštevati nemožnost prenosa stalnega prebivališča v zakonsko določenem roku v občino, kjer se nahaja kupljena nepremičnina, vendar ne nujno znotraj same nepremičnine.

To načelo je izjemnega pomena. Sodišče pojasnjuje, da je treba višjo silo ocenjevati v povezavi z možnostjo prijave stalnega prebivališča na celotnem občinskem ozemlju in ne specifično znotraj sten kupljene hiše. To pomeni, da če je specifična nepremičnina zaradi višje sile neprimerna za bivanje, vendar bi zavezanec vseeno lahko prenesel svoje stalno prebivališče na drug naslov znotraj iste občine, višja sila morda ne bo priznana kot razlog za ohranitev ugodnosti.

Komentar in praktične posledice

Argumentacija sodnikov v odločbi št. 29069/2025 premika pozornost z nepremičnine na občino. Zakon namreč zahteva, da se stalno prebivališče prijavi v občini, ne nujno v kupljenem stanovanju. Zato mora zavezanec za sklicevanje na višjo silo dokazati oviro, ki zadeva celotno občinsko ozemlje ali situacijo, zaradi katere je kakršen koli prenos stalnega prebivališča nemogoč. Primeri, ki bi lahko spadali v to kategorijo, so huda naravna nesreča, ki prizadene celotno območje, ali nepremostljive birokratske ovire, povezane z uradom za prebivalstvo. Nasprotno pa zgolj zamuda pri obnovitvenih delih na posamezni hiši morda ne bo zadostovala, če bi imel zavezanec možnost, da vsaj začasno prebiva na drugi lokaciji v isti občini.

Zaključki

Usmeritev Kasacijskega sodišča potrjuje strog, a z dobesednim besedilom davčne zakonodaje skladen pristop. Za lastnike in strokovnjake v sektorju je sporočilo jasno: spremljanje 18-mesečnega roka mora biti stalno in ni se mogoče zanašati izključno na pogoje kupljene nepremičnine. Stalno prebivališče je teritorialni podatek; zato je za izogib visokim kaznim in izgubi ugodnosti nujno oceniti vsako možno rešitev za prenos v občino v predvidenih rokih, razen v primerih absolutne in objektivne nemožnosti, ki presega zgolj posamezno stanovanjsko enoto.