Avantage fiscal « Prima Casa » et force majeure : analyse de l'ordonnance n° 29069/2025

L'acquisition d'une résidence principale représente une étape fondamentale dans la vie de tout citoyen, souvent accompagnée d'un investissement économique important et de la nécessité d'accéder à des régimes fiscaux de faveur. Toutefois, le maintien de ces avantages est subordonné au respect de critères temporels et subjectifs stricts, parmi lesquels figure l'obligation d'établir sa résidence dans la commune où se situe le bien acquis dans un délai de dix-huit mois suivant l'acte notarié. Mais que se passe-t-il lorsque des événements imprévisibles empêchent le respect de ce délai ? La Cour de cassation, par l'ordonnance n° 29069 du 3 novembre 2025, a clarifié un point crucial : la notion de force majeure appliquée aux avantages fiscaux.

L'exigence de résidence et les avantages fiscaux

Pour pouvoir bénéficier des taux réduits lors de l'achat (Droit d'enregistrement à 2 % ou TVA à 4 %), la réglementation italienne prévoit que l'acquéreur doit résider dans la commune où est situé le bien ou y transférer sa résidence dans les 18 mois suivant l'achat. Le non-respect de cette obligation entraîne la déchéance des avantages, avec pour conséquence le recouvrement des impôts ordinaires et l'application de sanctions. Les conditions principales pour accéder à ces avantages sont :

• Ne pas posséder d'autres biens immobiliers dans la même commune ;
• Ne pas avoir déjà bénéficié des avantages « prima casa » sur l'ensemble du territoire national ;
• Transférer sa résidence dans la commune dans un délai de 18 mois, si l'on n'y réside pas déjà.

Le contentieux naît souvent lorsque le contribuable ne parvient pas à respecter le délai de 18 mois en raison de retards bureaucratiques, de problèmes structurels du bien ou d'événements extérieurs. Dans ce contexte, l'ordonnance n° 29069/2025 s'inscrit comme un élément fondamental pour définir les limites de la responsabilité du contribuable.

La force majeure selon la Cour de cassation

La Cour suprême a été appelée à statuer sur le recours présenté par l'Avocature générale de l'État contre M., concernant précisément la révocation des avantages pour défaut de transfert de résidence. Le cœur du débat réside dans la définition de la force majeure, à savoir cet événement imprévisible et irrésistible qui rend objectivement impossible l'exécution d'une obligation légale.

En matière d'avantage fiscal pour l'achat d'une résidence principale, aux fins de caractériser un cas de force majeure, il convient de prendre en considération l'impossibilité de transférer la résidence, dans le délai fixé par la loi, dans la commune où est située l'unité immobilière acquise, mais pas nécessairement à l'intérieur de cette dernière.

Cette maxime est d'une importance capitale. La Cour précise que la force majeure doit être évaluée en relation avec la possibilité d'établir sa résidence sur le territoire communal dans son ensemble, et non spécifiquement à l'intérieur des murs du logement acquis. Cela signifie que si le bien spécifique est inhabitable pour des raisons de force majeure, mais que le contribuable aurait néanmoins pu transférer sa résidence administrative à une autre adresse au sein de la même commune, la force majeure pourrait ne pas être reconnue comme une cause exonératoire de la déchéance des avantages.

Commentaire et implications pratiques

Le raisonnement exprimé par les juges de légitimité dans l'ordonnance n° 29069/2025 déplace l'attention de l'immeuble vers la commune. La loi exige en effet que la résidence soit établie dans la commune, et non nécessairement dans l'habitation acquise. Par conséquent, pour invoquer la force majeure, le contribuable doit démontrer un empêchement concernant l'ensemble du territoire communal ou une situation rendant impossible tout transfert administratif. Par exemple, une grave calamité naturelle frappant toute la zone ou des obstacles bureaucratiques insurmontables liés à l'état civil pourraient entrer dans cette catégorie. À l'inverse, le simple retard dans les travaux de rénovation de la maison individuelle pourrait ne pas suffire si le contribuable avait la possibilité d'habiter, même temporairement, dans une autre solution au sein de la même commune.

Conclusions

L'orientation de la Cour de cassation confirme une approche rigoureuse mais cohérente avec la lettre de la norme fiscale. Pour les propriétaires et les professionnels du secteur, le message est clair : le suivi du délai de 18 mois doit être constant et il ne faut pas se fier exclusivement aux conditions du bien acquis. La résidence est une donnée administrative territoriale ; par conséquent, pour éviter de lourdes sanctions et la perte des avantages, il est essentiel d'évaluer toute solution possible pour le transfert dans la commune dans les délais prévus, sauf cas d'impossibilité absolue et objective dépassant le cadre de la seule unité d'habitation.