Odluka Kasacionog suda br. 16394/2025: Svi suvlasnici su ovlašćeni da deluju radi poštovanja zakonskih udaljenosti

Pravo o zajedničkom vlasništvu je složen univerzum, ispunjen normama i sudskim tumačenjima koja definišu njegove granice. Jedno od najčešće raspravljanih pitanja tiče se ovlašćenja za pokretanje sudskog postupka radi zaštite zajedničkih interesa. Odlukom br. 16394 od 18.06.2025. godine, Kasacioni sud je dao fundamentalno pojašnjenje u vezi sa zakonskim udaljenostima, potvrđujući princip od velikog praktičnog značaja za sve suvlasnike i upravnike.

Odluka Vrhovnog suda, u kojoj su kao stranke bili C. protiv F., ukinula je sa upućivanjem na ponovno suđenje prethodnu odluku Apelacionog suda u Milanu od 19.08.2019. godine, snažno ponavljajući princip koji je već bio izražen u prošlosti, ali koji uvek zaslužuje pažnju zbog svojih implikacija.

Normativni kontekst: Zakonske udaljenosti i zajedničko vlasništvo

Pitanje zakonskih udaljenosti uglavnom je uređeno članom 873. Građanskog zakonika, koji utvrđuje da se objekti na susednim parcelama, ako nisu spojeni ili prilepljeni, moraju držati na udaljenosti ne manjoj od tri metra, osim ako lokalni propisi drugačije ne nalažu. Ovom normom dodaju se odredbe opštinskih građevinskih propisa i posebne odredbe, kao što su one sadržane u ministarskom dekretu br. 1444 iz 1968. godine, koji utvrđuju neopoziva ograničenja udaljenosti između objekata.

U kontekstu zajedničkog vlasništva, primena ovih normi dobija posebnu složenost. Zgrada u zajedničkom vlasništvu je, po svojoj prirodi, složena jedinica sastavljena od delova ekskluzivnog vlasništva i zajedničkih delova, kako je utvrđeno članom 1117. Građanskog zakonika. Kada spoljni objekat povredi zakonske udaljenosti, spontano se postavlja pitanje: ko je ovlašćen da brani zgradu? Samo vlasnik nepokretnosti direktno pogođene povredom, ili svi suvlasnici?

Maksima Odluke br. 16394/2025: Fundamentalni princip

Kasacioni sud je Odlukom br. 16394 iz 2025. godine ponudio jasno i nedvosmisleno objašnjenje, potvrđujući već uspostavljeni pravac, kao što svedoči usaglašena Maksima br. 21486 iz 2012. godine. Evo maksime u celosti:

U slučaju zgrade u zajedničkom vlasništvu, svi suvlasnici, ne samo oni koji su vlasnici ekskluzivnih delova koji direktno gledaju na objekte koji krše zakonske udaljenosti (u ovom slučaju, one iz ministarskog dekreta br. 1444 iz 1968. godine), ovlašćeni su da deluju radi poštovanja odredbi o udaljenostima, koje imaju za cilj zaštitu objekata posmatranih u celini.

Ovaj princip je od ključnog značaja. Sud naglašava da norme o zakonskim udaljenostima nemaju za cilj zaštitu pojedinačnog ekskluzivnog vlasništva, već objekta u celini. To znači da povreda tih udaljenosti utiče na stabilnost, arhitektonski izgled i zdravstvenu ispravnost cele zgrade u zajedničkom vlasništvu, a ne samo na deo onih koji direktno gledaju na nelegalni objekat. Shodno tome, svaki suvlasnik, kao učesnik u zajedničkom vlasništvu i su-vlasnik zajedničkih delova (član 1105. i 1117. Građanskog zakonika), ima legitimni i direktni interes da pokrene postupak za vraćanje udaljenosti.

Praktične implikacije za suvlasnike i upravnika

Posledice ove odluke su značajne:

• Široko ovlašćenje: Nije potrebno biti vlasnik stana najbližeg nelegalnom objektu. Bilo koji suvlasnik može pokrenuti pravni postupak, jačajući zaštitu zgrade.
• Potpuna zaštita: Cilj je očuvanje integriteta zgrade u zajedničkom vlasništvu kao celine, dobra koje pripada svim vlasnicima nepokretnosti.
• Uloga upravnika: Iako se presuda odnosi na ovlašćenje pojedinačnih suvlasnika, upravnik, u skladu sa članom 1131. Građanskog zakonika, ima ovlašćenje da preduzima konzervativne radnje u vezi sa zajedničkim delovima zgrade. Stoga, i upravnik može biti pozvan da deluje radi zaštite zakonskih udaljenosti, nakon odluke skupštine ili, u hitnim slučajevima, samostalno.
• Veća efikasnost postupka: Mogućnost da deluje više lica čini verovatnijim da će povrede udaljenosti biti efektivno osporene i ispravljene, sprečavajući građevinske zloupotrebe i održavajući ugled i sigurnost nepokretnosti.

Zaključak

Odluka br. 16394 iz 2025. godine Kasacionog suda ponavlja fundamentalni princip: zaštita zakonskih udaljenosti u zajedničkom vlasništvu je interes koji prevazilazi pojedinačno vlasništvo, obuhvatajući ceo objekat i, posledično, sve njegove vlasnike. Ovo tumačenje obezbeđuje veću zaštitu zgradama u zajedničkom vlasništvu, garantujući da se urbanističke i građanske norme poštuju i da svaki suvlasnik može aktivno doprineti odbrani zajedničkog dobra. To je važan podsetnik za one koji žive u zajedničkom vlasništvu i za one koji se bave njegovim upravljanjem, naglašavajući važnost budnosti i spremnosti da se brane kolektivna prava.