Налогообложение IMU для городских территорий категории F/1: разъяснения Кассационного суда в постановлении № 26673/2025
Определение муниципального налога на недвижимость (IMU) зачастую становится предметом споров между налогоплательщиками и муниципальными администрациями, особенно когда речь идет о квалификации пограничных участков с кадастровой точки зрения. Показательным случаем являются так называемые городские территории, зарегистрированные в категории F/1, не имеющие прямого кадастрового дохода. По этому вопросу высказался Кассационный суд в своем недавнем и важном постановлении № 26673 от 3 октября 2025 года, которое разрешило спор между Л. Д. П. и Л. С., предложив четкую и окончательную интерпретационную базу.
Классификация территорий F/1: ни здания, ни сельскохозяйственные земли
Городские территории, классифицированные в кадастровой категории F/1, всегда создавали проблему фискальной квалификации. Поскольку речь идет об участках городской территории, не застроенных в строгом смысле слова, но претерпевших изменения в результате антропогенного воздействия, их приравнивание к традиционным категориям для целей IMU всегда было спорным. Верховный суд под председательством Дж. М. С. и с участием судьи-докладчика Дж. Л. С. рассмотрел этот вопрос, исключив возможность приравнивания как к зданиям, так и к сельскохозяйственным землям.
Для целей IMU так называемые городские территории, чья кадастровая классификация в категории F/1 исключает присвоение кадастрового дохода согласно ст. 3, п. 2, лит. d, министерского декрета № 28 от 1998 года, не могут быть приравнены к «зданиям» — из-за отсутствия застройки в техническом смысле, то есть возведения крытых конструкций на одном или нескольких уровнях — и не могут быть приравнены к «сельскохозяйственным землям» — из-за изменения естественного состояния почвы в результате работ, связанных с антропогенным вмешательством. Они должны рассматриваться как «территории под застройку» в значении, предусмотренном ст. 5, п. 5, законодательного декрета № 504 от 1992 года (согласно ссылке в ст. 13, п. 3, декрета-закона № 201 от 2011 года, принятого с изменениями законом № 214 от 2011 года), вследствие чего налог должен исчисляться исходя из «рыночной стоимости в обычном торговом обороте» с учетом возможности застройки, вытекающей из положений градостроительного планирования.
Расчет налогооблагаемой базы и рыночная стоимость
Как разъяснено в приведенном выше правовом положении, Кассационный суд установил логичный и строгий принцип. Поскольку территория F/1 не имеет крытых сооружений, она не может считаться зданием. В то же время наличие антропогенных работ, изменивших естественное состояние почвы, препятствует квалификации ее как сельскохозяйственной земли. Следовательно, единственным допустимым путем является приравнивание к территориям под застройку.
Это влечет за собой четкие правила расчета IMU:
- Налог не может рассчитываться на кадастровой основе, учитывая отсутствие дохода для категории F/1.
- Налогооблагаемая база должна определяться исходя из рыночной стоимости территории в обычном торговом обороте.
- Необходимо учитывать фактическую возможность застройки участка, как это определено инструментами градостроительного планирования муниципалитета.
Заключение
Постановление Кассационного суда № 26673/2025 представляет собой фундаментальный поворотный момент в управлении местными налогами. Для налогоплательщиков, владеющих территориями F/1, это решение требует тщательной проверки рыночных стоимостей, применяемых муниципалитетами, во избежание произвольного или несоразмерного налогообложения. С другой стороны, для муниципальных налоговых органов очерчивается четкий интерпретационный путь, который снижает риск судебных споров, привязывая фискальные требования к объективным критериям, связанным с реальным градостроительным планированием территории.
