Comentariu la Sentința nr. 15678 din 2024: Ineficacitatea Actelor de Gestiune Locativă în Procedura Executorie

Sentința nr. 15678 din 5 iunie 2024 a Curții de Casație oferă clarificări importante privind gestionarea raportului locativ în cazul executării silite. În mod particular, Curtea a specificat că actele îndeplinite de debitorul executat, dacă nu sunt efectuate în calitatea sa de custode sau fără autorizarea judecătorului, nu produc efecte valabile față de procedura executorie și față de chiriaș. Această decizie se înscrie într-un cadru juridic complex, care reglementează locțiunile și procedurile executorii în Italia.

Considerentul Sentinței

În general. Actele de gestiune a raportului locativ cu destinație diferită - precum înregistrarea tardivă a contractului sau refuzul de reînnoire la prima scadență conform art. 29 din legea nr. 392 din 1978 - îndeplinite în timpul procedurii executorii de către debitorul executat, nu în calitatea sa de custode (sau în această calitate, dar în lipsa autorizării judecătorului executării) sunt radical improductive de efecte față de procedură și față de însuși chiriașul, chiar și în cazul stingerii procedurii executorii din alt motiv decât vânzarea silită a imobilului anterioară primei scadențe a raportului. (În speță, Curtea de Casație a casat cu trimitere sentința care a considerat valabil refuzul de reînnoire - pentru scadența de la 31 martie 2017, în baza unui contract încheiat la 31 martie 2011 și înregistrat la 19 ianuarie 2016 - în cursul unei proceduri executorii asupra bunului închiriat, începută în 2014, subliniind, de asemenea, inopozabilitatea contractului, având în vedere ineficacitatea radicală a înregistrării acestuia efectuată de locator ulterior popririi).

Implicațiile Sentinței

Curtea a pus accentul pe importanța înregistrării la timp a contractelor de locțiune și pe obligația de a comunica situațiile de poprire. În mod particular, înregistrarea tardivă a unui contract de locțiune, precum și refuzul de reînnoire, nu pot fi considerate valabile dacă sunt efectuate în faza de poprire. Consecințele sunt semnificative atât pentru locatori, cât și pentru chiriași:

• Locatori: Nu pot opune în mod valabil acte de gestiune locativă în cazul unei proceduri executorii în curs.
• Chiriași: Pot rămâne protejați de acte necomunicate sau neautorizate, menținându-și poziția chiar și în cazul stingerii procedurii.
• Judecători: Trebuie să vegheze la legalitatea actelor îndeplinite de debitorii executați în timpul procedurilor executorii.

Concluzii

Această sentință reprezintă un pas important în protejarea drepturilor chiriașilor și în definirea responsabilităților locatarilor și ale debitorilor executați. Prin afirmarea ineficacității radicale a actelor neautorizate, Curtea de Casație reiterează necesitatea unei gestionări corecte și la timp a locțiunilor și a procedurilor executorii. Este fundamental ca toți actorii implicați în procesul locativ să fie informați și conștienți de implicațiile legale ale acțiunilor lor.