判決第15678号（2024年）に関する論評：執行手続きにおける賃貸管理行為の無効
2024年6月5日付の最高裁判決第15678号は、強制執行手続きにおける賃貸関係の管理に関して重要な明確化を提供しています。特に、最高裁判所は、執行対象者によって行われた行為であっても、管理人の資格で行われなかった場合、または執行裁判官の許可なしに行われた場合は、執行手続きおよび賃借人に対して有効な効果を生じないと特定しました。この判決は、イタリアにおける賃貸および執行手続きを規律する複雑な法的枠組みの中に位置づけられます。
判決の要旨
一般論として。執行手続き中に執行対象者によって行われた、賃貸関係の管理行為（例えば、契約の遅延登録や、法律第392号第29条に基づく最初の満期における更新拒否など）は、執行対象者が管理人としての資格で行わなかった場合（または管理人としての資格で行った場合でも、執行裁判官の許可を欠いていた場合）は、たとえ不動産の強制売却以外の理由で執行手続きが終了した場合であっても、手続きおよび賃借人に対して根本的に無効な効果を生じます。（本件では、最高裁判所は、2011年3月31日に締結され、2016年1月19日に登録された契約に基づき、2017年3月31日の満期に対する更新拒否を有効と判断した判決を差し戻し破棄しました。これは、2014年に開始された当該不動産に対する執行手続きの係属中に下されたものであり、また、差押え後に賃貸人が行った契約の登録が根本的に無効であるため、契約のopponibilità（対抗力）がないことも強調されました。）
判決の含意
最高裁判所は、賃貸契約の適時登録の重要性と、差押え状況の通知義務を強調しました。特に、賃貸契約の遅延登録や更新拒否は、差押え段階で行われた場合は有効とみなすことはできません。その結果は、貸主と借主の両方にとって重要です。
- 貸主： 進行中の執行手続きにおいて、賃貸管理行為を有効に対抗することはできません。
- 借主： 通知されていない、または許可されていない行為から保護される可能性があり、手続きが終了した場合でもその地位を維持できます。
- 裁判官： 執行手続き中に執行対象者によって行われた行為の合法性を監督する必要があります。
結論
この判決は、借主の権利保護および貸主と執行対象者の責任の定義において、重要な一歩となります。許可されていない行為の根本的な無効性を主張することにより、最高裁判所は、賃貸および執行手続きの適切なかつ適時の管理の必要性を再確認しています。賃貸プロセスに関与するすべての関係者が、自身の行動の法的含意について情報を受け、認識していることが不可欠です。
