Comentario sobre la Sentencia n.º 15678 de 2024: Ineficacia de los Actos de Gestión de Alquiler en Procedimiento de Ejecución

La sentencia n.º 15678 del 5 de junio de 2024 del Tribunal de Casación ofrece importantes aclaraciones sobre la gestión de la relación de alquiler en caso de ejecución forzosa. En particular, el Tribunal especificó que los actos realizados por el ejecutado, si no se realizan en calidad de custodio o sin la autorización del juez, no producen efectos válidos frente al procedimiento de ejecución y al arrendatario. Esta decisión se enmarca en un complejo marco jurídico que regula los alquileres y los procedimientos de ejecución en Italia.

La Máxima de la Sentencia

En general. Los actos de gestión de la relación de alquiler para uso distinto del de vivienda -como el registro tardío del contrato o la denegación de renovación a la primera fecha de vencimiento ex art. 29 ley n.º 392 de 1978- realizados durante el procedimiento de ejecución por el ejecutado no en su calidad de custodio (o en tal calidad, pero en ausencia de autorización del juez de la ejecución) son radicalmente improductivos de efectos frente al procedimiento y al mismo arrendatario, incluso en caso de extinción del procedimiento de ejecución por causa distinta de la venta forzosa del inmueble anterior a la primera fecha de vencimiento de la relación. (En el caso específico, la S.C. casó con reenvío la sentencia que había considerado válido el denegación de renovación -para el vencimiento del 31 de marzo de 2017, en virtud de un contrato estipulado el 31 de marzo de 2011 y registrado el 19 de enero de 2016- en curso de un procedimiento de ejecución sobre el bien alquilado, iniciado en 2014, destacando, además, la inoponibilidad del contrato dada la radical ineficacia de su registro efectuado por el arrendador posteriormente al embargo).

Implicaciones de la Sentencia

El Tribunal puso de relieve la importancia del registro tempestivo de los contratos de alquiler y la obligación de comunicar situaciones de embargo. En particular, el registro tardío de un contrato de alquiler, así como la denegación de renovación, no pueden considerarse válidos si se realizan en fase de embargo. Las consecuencias son significativas tanto para los arrendadores como para los arrendatarios:

• Arrendadores: No pueden oponer válidamente actos de gestión de alquiler en caso de procedimiento de ejecución en curso.
• Arrendatarios: Pueden permanecer protegidos por actos no comunicados o no autorizados, manteniendo su posición incluso en caso de extinción del procedimiento.
• Jueces: Deben vigilar la legitimidad de los actos realizados por los ejecutados durante los procedimientos de ejecución.

Conclusiones

Esta sentencia representa un paso importante en la protección de los derechos de los arrendatarios y en la definición de las responsabilidades de los arrendadores y los ejecutados. Con la afirmación de la radical ineficacia de los actos no autorizados, el Tribunal de Casación reitera la necesidad de una gestión correcta y tempestiva de los alquileres y de los procedimientos de ejecución. Es fundamental que todos los actores implicados en el proceso de alquiler estén informados y sean conscientes de las implicaciones legales de sus acciones.