Комментарий к Постановлению № 15678 от 2024 года: Недействительность актов управления арендой в исполнительном производстве

Постановление № 15678 от 5 июня 2024 года Кассационного суда предлагает важные разъяснения относительно управления арендными отношениями в случае принудительного исполнения. В частности, Суд уточнил, что действия, совершенные должником, если они не были совершены в качестве хранителя или без разрешения судьи, не имеют действительной силы в отношении исполнительного производства и арендатора. Данное решение является частью сложной правовой системы, регулирующей аренду и исполнительное производство в Италии.

Позиция Суда в Постановлении

В целом. Акты управления арендными отношениями иного назначения – такие как несвоевременная регистрация договора или отказ в продлении аренды к первому сроку в соответствии со ст. 29 Закона № 392 от 1978 г. – совершенные во время исполнительного производства должником не в качестве хранителя (или в этом качестве, но при отсутствии разрешения судьи, ведущего исполнительное производство) являются абсолютно недействительными в отношении исполнительного производства и самого арендатора, даже в случае прекращения исполнительного производства по причине, отличной от принудительной продажи недвижимости до первого срока действия договора. (В данном случае Кассационный суд отменил с направлением на новое рассмотрение решение, которое признало действительным отказ в продлении аренды – к сроку 31 марта 2017 г., на основании договора, заключенного 31 марта 2011 г. и зарегистрированного 19 января 2016 г. – в период исполнительного производства в отношении сдаваемого в аренду имущества, начатого в 2014 г., подчеркнув также невозможность противопоставления договора ввиду полной недействительности его регистрации, произведенной арендодателем после ареста имущества).

Последствия Постановления

Суд подчеркнул важность своевременной регистрации арендных договоров и обязанность сообщать о ситуациях ареста имущества. В частности, несвоевременная регистрация арендного договора, а также отказ в продлении, не могут считаться действительными, если они совершены на этапе ареста. Последствия значительны как для арендодателей, так и для арендаторов:

• Арендодатели: Не могут законно противопоставлять акты управления арендой в случае текущего исполнительного производства.
• Арендаторы: Могут оставаться защищенными актами, не сообщенными или не одобренными, сохраняя свою позицию даже в случае прекращения производства.
• Судьи: Должны контролировать законность действий, совершенных должниками во время исполнительного производства.

Заключение

Данное постановление является важным шагом в защите прав арендаторов и определении ответственности арендодателей и должников. Утверждая полную недействительность неутвержденных актов, Кассационный суд подтверждает необходимость корректного и своевременного управления арендными отношениями и исполнительным производством. Крайне важно, чтобы все участники арендного процесса были информированы и осведомлены о правовых последствиях своих действий.