关于2024年第15678号判决的评论：执行程序中租赁管理行为的无效性
意大利最高法院2024年6月5日第15678号判决，就强制执行程序中租赁关系的管理提供了重要澄清。特别是，法院明确指出，被执行人未经管理人身份或未经执行法官授权而实施的行为，对执行程序和承租人均无效。该判决属于规范意大利租赁和执行程序的复杂法律框架。
判决要旨
一般而言。在执行程序期间，被执行人（非以管理人身份，或虽以管理人身份但缺乏执行法官的授权）对非居住用租赁关系进行的管理行为，例如迟延登记合同或根据1978年第392号法律第29条在首次到期时拒绝续租，均对执行程序和承租人本身完全无效，即使执行程序因非强制出售房产（在租赁关系首次到期前）而终止也是如此。（在本案中，最高法院撤销了原判决并发回重审，原判决认为在2014年启动的租赁房产执行程序期间，对2011年3月31日签订、2016年1月19日登记的合同，在2017年3月31日到期时拒绝续租是有效的，并强调由于房东在执行扣押后迟延登记合同，该合同不可对抗。）
判决的影响
法院强调了及时登记租赁合同的重要性以及沟通被查封情况的义务。特别是，租赁合同的迟延登记以及拒绝续租，在执行扣押阶段均不能被视为有效。这对房东和承租人都有重大影响：
- 房东：在执行程序进行中，不能有效对抗租赁管理行为。
- 承租人：可以受到未沟通或未经授权行为的保护，即使程序终止也能维持其地位。
- 法官：必须监督被执行人在执行程序中进行的行为的合法性。
结论
该判决是保护承租人权利以及明确房东和被执行人责任的重要一步。通过确认未经授权行为的完全无效性，最高法院重申了对租赁和执行程序进行正确及时管理的必要性。所有参与租赁过程的当事人都必须了解并意识到其行为的法律后果。
