Comentário sobre a Sentença n. 15678 de 2024: Ineficácia dos Atos de Gestão Locatícia em Procedimento Executório

A sentença n. 15678 de 5 de junho de 2024 da Corte de Cassação oferece importantes esclarecimentos sobre a gestão da relação locatícia em caso de execução forçada. Em particular, a Corte especificou que os atos praticados pelo executado, se não realizados na qualidade de depositário ou sem a autorização do juiz, não produzem efeitos válidos perante o procedimento executório e o locatário. Esta decisão insere-se num quadro jurídico complexo, que disciplina as locações e os procedimentos executórios em Itália.

A Máxima da Sentença

Em geral. Os atos de gestão da relação locatícia para uso diverso – como o registro tardio do contrato ou a recusa de renovação no primeiro vencimento ex art. 29 lei n. 392 de 1978 – praticados durante o procedimento executório pelo executado não na sua qualidade de depositário (ou nessa qualidade, mas na falta de autorização do juiz da execução) são radicalmente improdutivos de efeitos perante o procedimento e o próprio locatário, mesmo em caso de extinção do procedimento executório por causa diversa da venda forçada do imóvel anterior ao primeiro vencimento da relação. (No caso em apreço, a S.C. cassou com remessa a sentença que havia considerado válido o diniego de renovação – para o vencimento de 31 de março de 2017, com base num contrato estipulado em 31 de março de 2011 e registrado em 19 de janeiro de 2016 – pendente um procedimento executório sobre o bem locado, iniciado em 2014, evidenciando, ademais, a inoponibilidade do contrato dada a radical ineficácia do seu registro efetuado pelo locador posteriormente à penhora).

Implicações da Sentença

A Corte deu ênfase à importância do registro tempestivo dos contratos locatícios e à obrigação de comunicar situações de penhora. Em particular, o registro tardio de um contrato de locação, assim como a recusa de renovação, não podem ser considerados válidos se efetuados em fase de penhora. As consequências são significativas tanto para os locadores quanto para os locatários:

• Locadores: Não podem opor validamente atos de gestão locatícia em caso de procedimento executório em curso.
• Locatários: Podem permanecer tutelados por atos não comunicados ou não autorizados, mantendo a sua posição mesmo em caso de extinção do procedimento.
• Juízes: Devem zelar pela legalidade dos atos praticados pelos executados durante os procedimentos executórios.

Conclusões

Esta sentença representa um passo importante na tutela dos direitos dos locatários e na definição das responsabilidades dos locadores e dos executados. Com a afirmação da radical ineficácia dos atos não autorizados, a Corte de Cassação reitera a necessidade de uma gestão correta e tempestiva das locações e dos procedimentos executórios. É fundamental que todos os atores envolvidos no processo locatício sejam informados e conscientes das implicações legais das suas ações.